ימים קשים עוברים על כולם.
וירוס אלים שמכיל בתוכו כנראה קצת שפעת עונתית, קצת חששות מהיעדר חיסון (עדיין), הרבה ויראליות, המון היסטריה, טונות של פסיכולוגיית המונים וראי על שבריריות הגלובליזציה.
הכפר הגלובלי שלנו, העולם כולו שנכרך ונקשר ונכבל באין סוף קשרים דיגיטליים, טכנולוגים ועיסקיים, נאלץ להתמודד עם הקפאה מהירה ומקיפה של כל הקשרים והכבלים בניסיון לעצור וירוס בלתי נראה שהגיע, ככה״נ, מעטלף אחד או שניים ששימשו תחליף מקורי לשקדי מרק עבור סועדים בארץ רחוקה.
״משק כנפי הפרפר״
״ברבור שחור״
״שבריריות האדם״
״איתני הטבע״
כל האימרות האלה ועוד רבות אחרות מפארות כתבות ומאמרי דיעה בכל כלי תקשורת שמפרסם משהו בימים האחרונים.
אנחנו אוהבים לנסות ולהסתכל על המציאות מתוך התבוננות פנימית ובמאמץ לפזר ערפילים והסחות של גורמים חיצוניים כמו המון משולהב ותקשורת צעקנית וצהובה.
כידוע מודל ההשקעות שלנו מבוסס על שני עמודי תווך – ההשקעות תהיינה פאסביות והן תהיינה השקעות אלטרנטיביות לשווקי ההון.
מירב התיק שלנו מבוסס על השקעות בנדל״ן בחול וכ-30% ממנו מושקע במכשירים פיננסים מגובי בטוחות המייצרים כולם תזרים שיקלי.
נעסוק כאן בעיקר בשוק הנדל״ן בחו״ל. האם ועד כמה הוא צפוי להיפגע ממגפת הקורונה?
אז ראשית נזכיר שאנחנו לא נביאים ואין לנו כדור בדולח בבית כך שהעתיד גם עבורנו לוט בערפל.
עם זאת עומדים לרשותנו – שיקול דעת, ניסיון מצטבר, היגיון בריא, נכסים מוחשיים שאינם סחירים (בניגוד למניות), פיזור גיאוגרפי ופיזור שותפים (שורה של ״שחקני אלפא״ עם הרבה מאוד שנות וותק וניסיון).
אז נתחיל בלהזכיר לעצמנו למה אנחנו משקיעים בנדל”ן
השקעה במוצר עם ביקוש קשיח לאורך כל ההיסטוריה האנושית.
השקעה במוצר שערכו עולה עם הזמן (בניגוד לרוב המכריע של המוצרים שאנו קונים).
מוצר שניתן לרכוש בכספים שהם לא שלנו (other people money).
מוצר שמייצר תזרים מזומנים שוטף.
מוצר שבבחירת שותפים ראויים יהווה השקעה פסיבית.
ובכל זאת, מה פחות זוהר בנדלן:
הכסף שלנו לא נזיל – בעיה? דווקא בימים שבהם הנזילות של ניירות הערך בשוק ההון מוחקת טריליוני דולרים לכולנו, בכל יום, אז אפשר (וצריך) להסתכל על אי הנזילות, או חוסר הסחירות בנדל״ן כיתרון וסוג של חוף מבטחים לכספים שלנו.
השקעה סולידית – נכון שברוב עיסקאות הנדל״ן שלנו אנחנו מצפים לתשואה סולידית יחסית על ההון שלנו, (ביחס לאפשרויות בשווקי ההון ושאר אלטרנטיבות השקעה), אבל לסולידיות הזאת מצטרפות ההגנות והבטוחות לכספים שלנו. בהסתכלות ארוכת טווח וכחלק מאסטרטגיית השקעות, נעדיף תזרים רציף ממגוון מקורות הכנסה ״סולידיים״, שמגלמים הגנות משמעותיות לכסף שלנו, על פני תשואות גבוהות יותר על הנייר שמושפעות חדשות לבקרים מפסיכולוגיית שווקים ווירוסים נסתרים.
שוק נדל״ן בקיפאון או אפילו בירידה – אכן המחזוריות לא פוסחת גם על שוק הנדלן. בארהב אנחנו חווים מגמה של עליות מחירים כבר 11 שנים רצופות. ברור לכל בר דעת שהשוק הזה יתקן את עצמו או ישנה כיוון במוקדם או במאוחר.
אז איך נערכים ליום שזה יקרה?
קודם כל בידיעה שהוא יגיע. לא ניהיה מופתעים ממנו. אנחנו מנהלים את ההחלטות שלנו ואת ההשקעות שלנו לאור הידיעה שהיום הזה יגיע. במאמר אחר שלנו התייחסנו באריכות לשאלה ״ומה אם יבוא משבר?״.
אז הבנו למה אנחנו משקיעים בנדל״ן, הבנו שהשקעות כאלה עם גורמי מקצוע יכולות למקסם לנו תשואה ובטוחות.
הבנו שלנדל״ן בהגדרה כאפיק השקעה יש יותר חוזקות מחולשות ושגם חלק מה״חולשות״ יכולות להתברר כ״חוזקות״.
כעת נבין (מהר מאוד) למה אנחנו משקיעים בנדל״ן בחו״ל ולא בארץ
תשואה עודפת על הכסף שלנו.
מיסוי נוח יותר.
מחירים הרבה יותר שפויים.
איפה זה החו״ל שלנו:
״העולם העשיר״ – ארה״ב ומערב אירופה. אנחנו מחפשים יסודות מאקרו כלכליים נוחים ככל האפשר במקומות שבהם אנחנו משקיעים.
ישנם מספר נישות והתמחויות בתחום הנדלן:
נדלן למגורים – מקבצי דיור (מולטי פמילי), סינגלים, דיור מוגן ועוד – בניתוח שלנו, נישה זאת הכי פחות פגיעה למשבר, בהנחה שהנכסים מושכרים למגוון רחב ומפוזר של שוכרים ובעיתות משבר קשות גם מהווים מקלט לאנשים שנאלצים לעבור מבעלות על בית למגורים בשכירות.
נדלן מסחרי – לוגיסטיקה, משרדים, קמעונאות (מרכזים מסחריים) ועוד – צפויה פגיעה נקודתית ומדורגת בכפוף לתת הנישה המסחרית. ככל שיתארך המשבר הפגיעה צפויה להתרחב.
נדלן תיירותי – מלונאות, AIR BNB ועוד
כאן רואים פגיעה קשה מהיום שהמשבר פרץ. אין ספק שבטווח הזמן המיידי וכנראה גם הבינוני, נדל״ן תיירותי יחווה פגיעה לא פשוטה.
לצד אופי הנדלן שהוזכר לעיל ישנן גם שלוש צורות העיסקאות הנדלניות:
עיסקאות מניבות – ייצרו תזרים משכר דירה קיים מהיום הראשון.
עיסקאות השבחה – על פי רוב יקחו נכס קיים, ישביחו אותו ויעשו אקזיט שיגלם את תשואת ההשבחה. בעיסקאות אלה יכול גם לעיתים להגיע תזרים, אך עיקר הרווח יהיה בתום העיסקה.
עיסקאות יזמיות – תמיד קל לדמיין טרקטורים ושאר מכונות הנדסה ובניין גדולות עולים על הקרקע ומתחילים לבנות את המיזם מאפס.
נתונים נוספים שמשפיעים על אופי עיסקאות הנדלן לסוגיו השונים:
מיקום (נדוש אבל נכון).
תנאים סוציו-אקונומיים של האוכלוסיה המתגוררת באיזורים שבהם אנחנו משקיעים (מקומות עבודה, חינוך, הגירה חיובית, ממוצע שכר ועוד).
השותף המקומי שלנו בעיסקה – אולי הפרמטר החשוב ביותר. שותף מקומי חייב להיות ותיק, מנוסה, חיית שטח, מקושר לגורמים הרלוונטיים שיביאו לו עיסקאות off market.
האם קיימת לנו יכולת למינוף הכסף שלנו בעיסקה. במקום בו ההשקעה היא עם שותף מקומי חזק, הוא גם יידע למקסם לנו את מינוף הכספים בעיסקה.
גובה הריבית בשווקים – נתון שאינו בשליטתנו, אך נכון להיום, הריבית בארהב עומדת על 1.25% ולא מן הנמנע שתרד עוד בקרוב בניסיון להזרים חמצן לשווקים משתוללים.
ריבית נמוכה כל כך מנוצלת בהשקעות שלנו לשפר את תזרים המזומנים או את התשואה הסופית בפרויקט. הריבית הזאת גם מאפשרת לעשות מהלכים של מימון מחדש (מחזור הלוואות ומשכנתאות) ובצורה הזאת לחלץ את רוב או את כל ההון העצמי המושקע שלנו בעסקה, החזרתו ״הביתה״
והאפשרות להשקיע אותו בעסקאות נוספות.
איך מפוזר הפורטפוליו הנדל”ני שלנו?
הנדלן שלנו בארהב ובמערב אירופה הוא ברובו המכריע נדל״ן למגורים ומקצתו נדל״ן המושכר לממשלת ארה״ב או לחברות ענק בארה״ב לחוזים של 15 שנים ויותר.
אז מה השורות התחתונות, מה אפשר להסיק מכל האמור?
נדל״ן הוא צורת השקעה מאוד יציבה בכלל ובימים אלה בפרט.
נדל״ן למגורים בעולם העשיר עם גורמי מקצוע ותיקים ומנוסים מגלם משוואה של מזעור סיכונים ומקסום תשואות.
הריבית הנמוכה היסטורית מהווה הזדמנות להגדלת התזרים ולמחזור מאסיבי של משכנתאות והלוואות.
התמשכות המשבר תייצר בהכרח הזדמנויות עיסקיות שעשויות להניב תשואות חריגות בטווח הבינוני.
אנחנו ממשיכים להשקיע באותו הקצב עם ״שחקני האלפא״ שלנו גם בימים סוערים אלה מתוך הבנה שאנחנו בתת הנישה הנכונה, עם השותפים הנכונים.
ואנחנו אפילו מעריכים שנצא מחוזקים מהשפעות הוירוס הנוכחי.