העולם עובר שינוי דמוגרפי משמעותי, כאשר אוכלוסיות ברחבי העולם ממשיכות להתבגר. לתהליך ההזדקנות יש השלכות עמוקות על מגוון סוגיות – חברתיות, כלכליות ואחרות. באופן כמעט טבעי, גם הנדל”ן למגורים מושפע מהתהליך הזה, וכמשקיעים פרטיים ההשפעה הזו מעניינת אותנו, והיא אפילו חיובית.
מהי ההשפעה? באיזה “כיוונים” היא פועלת על היעדים הנדל”ניים? מהן המשמעויות של ההשפעה הזו? מהם האיומים ובעיקר – מהן ההזדמנויות? בואו נדבר על זה קצת.
הזדקנות והקשר להשקעות נדל”ן – נתחיל ממקבץ נתונים
נתמקד במגמות המאפיינות אזורים המעניינים אותנו – בעיקר מערב אירופה וארה”ב – אזורים שאנחנו מכנים “העולם העשיר” (להרחבה מוזמנים למאמר נדל”ן בחו”ל בשירות ההכנסות הפסיביות). לאחר מכן נבחן את המשמעויות של המגמות האלה.
על פי הערכות של האו”ם (2022), קבוצת האוכלוסייה של בני ובנות ה-60 ומעלה בעולם צפויה לגדול מכ-14% מכלל האוכלוסייה כיום (שעומדת על כ-8 מיליארד בני אדם), לכ-26% ממנה עד שנת 2050. במילים אחרות, בעוד כ-25 שנים כרבע מאוכלוסיית העולם תהיה אוכלוסייה מבוגרת.
מה אומרים הנתונים לגבי “העולם העשיר”, בדגש על ארה”ב ואנגליה?
אז לעומת הנתונים העולמיים, באנגליה ובארה”ב בני ובנות ה-60 ומעלה מהווים כבר היום קרוב לרבע מהאוכלוסייה במדינות הללו. בהקשר הזה צריך לזכור את דור ה”בייבי-בומרס”, ילידי השנים שאחרי מלחמת העולם השנייה (1964-1946), שבמידה רבה “אחראים” לנתונים הגבוהים האלה.
בקיצור, העולם מזדקן, ו”העולם העשיר” מזדקן אף יותר. ובמקביל לתופעה הזו, או במשולב איתה, מתרחשת גם תופעה מוכרת אחרת, של תוחלת חיים שהולכת ועולה. אנשים חיים יותר בזכות העולמות המתקדמים של הרפואה והטכנולוגיה. זו בשורה משמחת כמובן (בדרך כלל), אבל כדאי להבין את כלל המשמעויות שלה.
בהיבטים החברתיים והכלכליים למשל, האתגרים המרכזיים קשורים לשלושה תחומים ראשיים:
- במערכות הבריאות – ניכר ביקוש מוגבר לשירותים הקשורים בגריאטריה, כולל טיפול ארוך טווח במחלות כרוניות.
- במערכות הפנסיה – מסתמנים עומסים הולכים וגדלים נוכח הסתמכותם של יותר ויותר אנשים על קצבאות הפרישה.
- בשוק העבודה – ישנו צורך הולך ומתפתח בהסתגלות לכוח עבודה מבוגר יותר, בקליטתו ובהכשרתו, תוך ביצוע ההתאמות הדרושות, גם לידיים העובדות הוותיקות וגם למיומנויות המשתנות בשוק.
ומה לגבי הנדל”ן למגורים, שלכבודו התכנסנו?
ובכן, ההזדקנות ולצידה העלייה בתוחלת החיים הן שתי מגמות המתורגמות לביקוש הולך וגדל גם לקורת גג. וככל שאנשים מתבגרים – מתפתחים ומשתנים צורכי הדיור והעדפות הדיור שלהם.
זוגות או יחידים בגיל השלישי, שהילדים שלהם כבר עזבו את הקן ו/או שאין להם כבר צורך בקן גדול, מחפשים לעתים קרובות בתים קטנים יותר, הדורשים פחות תחזוקה ומספקים יותר נוחות. מגמה זו הובילה, בין היתר, לביקוש מוגבר לבתים משותפים, לקהילות מתבגרות ולמרחבי דיור מוגן. האחרונים מספקים שירותים המותאמים לצורכיהם של אנשים מבוגרים, בהיבטים כגון: נגישות, קהילתיות ובריאות.
עד כאן הצורך העולה, או הביקוש הגובר. מה מצד ההיצע?
ככל שהאוכלוסייה המזדקנת ממשיכה לגדול, ישנה התמקדות רבה יותר ביצירת אפשרויות דיור העונות על הדרישות. הנה מספר דוגמאות להתפתחויות בתחום זה כבר היום – תחום שכנראה ילך ויצמח – שוב, בעיקר בארה”ב ובאנגליה:
- “קהילות פנסיה” – מרחבים קהילתיים המציעים אפשרויות דיור “מוגדרות גיל”, המספקות מגוון שירותים מתאימים (כוללים מרכזי כושר, פעילויות חברתיות ופנאי, מתקני בריאות ועוד).
- מגורים עצמאיים ומתקני דיור מוגן – מאפשרים עצמאות בתוך קהילה, העטופה בשירותי הפנאי והתמיכה הרצויים והדרושים.
- התאמות נדל”ן קיים – תחום שלם של התמקדות בקיים ובשינוי שלו, בהתאם לצורכי המבוגרים המתבגרים שמעוניינים להישאר ב”קן” שלהם. העשייה כאן היא בעיקר בהיבטי בטיחות ונגישות פיזית, וכוללת גם שילוב טכנולוגיות מסייעות (בית חכם, מערכות ניטור ובריאות מרחוק ועוד).
אז יזמים ומשקיעי נדל”ן הם כמובן הגורמים שמייצרים מענה לצורך ולביקוש; הם יצרני ההיצע. זיהוי הצורך, מצידם, הוא גם זיהוי הפוטנציאל העסקי והרווחי לטווח הארוך, הכרוך במתן שירות לפלח השוק הצומח הזה.
וכאן המקום להדגיש שבפועל, ההיצע הקיים של פתרונות דיור לאוכלוסייה המזדקנת לא מספק את המענה המלא לביקוש (שוב, אנחנו מתמקדים באנגליה ובארה”ב). ובראש של משקיעים – כאן בדיוק טמונה ההזדמנות הגדולה. אם יש למוצר מסוים ביקוש בשוק, והביקוש הזה רחב יותר מההיצע של אותו מוצר באותו שוק, המשמעות היא כפולה:
- מצד הצרכנים/הלקוחות – יש נכונות לשלם יותר על אותו מוצר, שכאמור אין ממנו מספיק.
- מצד היצרנים/היזמים – יש מקום/דרישה להרחבת העשייה והבנייה.
לסיכום
תהליך ההתבגרות של העולם מעצב מחדש את תחום הנדל”ן למגורים, ומציג אתגרים והזדמנויות כאחד. אנחנו כמובן לא מתעלמים מהאתגרים, אבל מדברים בעיקר את שפת ההזדמנויות, ומכאן שצורכי הדיור המשתנים של בני ובנות הגיל השלישי הם לדעתנו הזדמנות גדולה בעולם השקעות הנדל”ן. כל שנותר לנו לעשות, כמשקיעים פרטיים שאינם “נושמים” נדל”ן, הוא לאתר את אלה שכן; את החברות הטובות ביותר שמזהות את הביקוש (ואת הפער הקיים בהיצע), נותנות לו מענה וזוכות גם ליהנות מפירות ההשקעה. ואז גם אנחנו זוכים ליהנות מהפירות יחד איתן…