הסיכונים המרכזיים הכרוכים בהשקעות נדל”ן בחו”ל הם השלכות השימוש במטבע שאינו מטבע הייחוס במדינה שבה מתגורר המשקיע, וכן ה”מעורבות” (הטבעית, בעסקאות מסוג זה) של יותר ממטבע אחד.
אנחנו הרי מנהלים את חיינו בשקלים – כמטבע הייחוס במדינה שבה אנו חיים, ואם אנחנו רוכשים נכסים בחו”ל המשמעות היא המרת השקלים למט”ח, כלומר על פי רוב לדולר, לליש”ט או לאירו. עקב התנודות בשערי החליפין, ההמרה הזו טומנת בחובּה הפסד פוטנציאלי (כמו גם הגדלת התשואה הפוטנציאלית…).
כמשקיעים, כדאי שנביא בחשבון גם את הרכיב הזה של שער החליפין והתנודות המאפיינות אותו, שמפניהן – או יותר נכון מפני ההפסד האפשרי שהן מגלמות – נרצה להתגונן.
אסטרטגיות הגנה
הנה מספר אסטרטגיות מרכזיות להגנה מפני סיכוני מט”ח הכרוכים בהשקעות נדל”ן בחו”ל.
ראשית – תפיסה. כמו בכל חשיבה ותכנון פיננסיים, גם בהקשר של שער החליפין עלינו להבין שאנחנו צריכים לחתור להתאמה בין נכסים לבין התחייבויות. במילים אחרות, אם ההשקעה מבוצעת בדולרים, כדאי לנסות לממן אותה, או לפחות חלק ממנה, במטבע הדולרי. מהלך כזה יצמצם את החשיפה לסיכונים הכרוכים בשינויי השער.
שנית, עסקאות המרה. במסגרת זו ראוי לציין את עסקת הפורוורד / עסקה עתידית (Forward) – עסקת קנייה או מכירה של מטבע זר, בשער חליפין שנקבע מראש למועד עתידי כלשהו. עסקה זו מאפשרת למשקיעי נדל”ן “לנעול” או לקבע שער חליפין מסוים לתאריך מסוים, בהתאם לצרכים הפיננסיים שלהם. כך למשל, משקיע שרוכש נכס במדינה זרה, ונדרש להעביר את סכום ההשקעה רק כעבור שישה חודשים ממועד החתימה – משקיע כזה יכול, ברצותו, לבצע את עסקת הפורוורד של רכישת המט”ח למועד הדרוש. זאת, על בסיס השער של היום בתוספת מרווח שער הריבית שבין המטבע הנמכר לזה שנרכש, כאילו שבוצעה הלוואה במטבע הנרכש ופיקדון במטבע הנמכר למועד הפרעון המבוקש.
עסקת ספוט (Spot) היא מקרה קלאסי של המרת מטבע אחד לאחר. עסקת ספוט מבוצעת היום אך ערך המימוש שלה הוא שני ימי עסקים קדימה. משקיע שחתם על עסקת הרכישה ביום X, מקבל את הכסף הנרכש ומשלם את המטבע הנמכר כעבור שני ימי עסקים (X+2), וכך למעשה “נועל” את בסיס חישוב השער ליום שבו בוצעה העסקה.
עסקת החלפה / סוואפ (Swap) – ככלל, מדובר בעסקה בין שני צדדים להחלפת נכסים פיננסיים, כגון מטבעות, שערי ריבית, סחורות או ניירות ערך, לתקופת זמן קבועה מראש. מטרתה של עסקת החלפה היא לגשר על פער זמנים וכך לבצע התאמה של מועדים, שתסייע בהפחתת סיכונים הכרוכים בחשיפה לתנודות בשווי נכסי הבסיס.
בהקשר שלנו, בעסקת החלפת מטבעות, ההסכמה בין הצדדים היא על פער ריביות ושער חליפין שנקבעו מראש בתאריך מסוים, עבור שני מהלכים. למשל קניית 100,000 דולרים עכשיו, וקביעת מועד עתידי שבו נמכור את אותם 100,000 דולר בחזרה לשקלים (נניח בהתאם לצפי ל”אקזיט” של ההשקעה שלנו בנכס נדל”ני בארה”ב). זאת, על בסיס אותו בסיס שער חליפין הקיים במועד העסקה הראשון בהווה. הסְדר כזה הוא סוג של עסקת גישור בין שני מועדים, שמאפשר למשקיע להתגונן מפני התנודות בשערי המטבע. יודגש כי בפועל, למעשה לא מדובר ברכישה או במכירה של מטבע, אלא בניוד מטבע בין מועדים בלבד.
אופציות (Put/מכירה ו-Call/קנייה) – עסקאות המעניקות למשקיעים שרכשו אופציה, את הזכות לקנות (אם נרכשה אופציה מסוג CALL) או למכור (אם נרכשה אופציה מסוג PUT) מטבע במחיר שנקבע מראש, לפרק זמן מסוים, שאף הוא נקבע מראש. באופן הזה, המשקיעים הרוכשים אופציה – בדומה לרכישת פוליסת ביטוח תמורת תשלום פרמיה ידועה מראש – יכולים להתגונן מפני השלכות שליליות של תנודות השערים, וגם ליהנות מהשלכותיהן החיוביות עבורם.
וכמה הערות נוספות
חשוב להדגיש כי כלל המכשירים והכלים – אלה שסקרנו ונוספים האפשריים בתחום הזה של גידור סיכוני שער החליפין – הם מהלכים שכדאי להניע רק לאחר התייעצות עם גורמים מומחים או בהסתייעות בהם, מאחר שכמו כל עסקה, הן כרוכות בעלויות (דוגמת: פערי ריביות בין התקופות, פרמיות, ומעל לכל ציטוט שערים, המשקף בין היתר את האינטרס של הצד שמנגד).
לסיכום, כמשקיעים, עולם המט”ח חשוף לסיכונים פיננסיים, וההתגוננות מפני הסיכון הכרוך בתנודות בערך המטבע מצריך את תשומת הלב שלנו. אנחנו חייבים להידרש לסיכונים ולאמץ את אסטרטגיות הגידור המתאימות, כדי למקסם את התשואות שאנחנו שואפים לרשום לעצמנו בהשקעות השונות.
*המאמר מבוסס, בין היתר, על סקירה של יוסי פריימן, מנכ”ל קבוצת פריקו ופריימן אחזקות, מומחה לניהול סיכונים פיננסיים.
אין לראות באמור משום יעוץ כלשהו.