הגענו לפרק הרביעי והאחרון בסדרה שלנו, שעוסקת ב”מחזורי עסקים”, שהם המחזוריות המאפיינת את הכלכלה, או באופן קונקרטי יותר – התנועה בין נקודות גאות ושפל בכלכלה.
במטרה להעמיק את הידע שלנו, בחנו דרך המשקפיים האלה של מחזורי עסקים סוגיות חשובות להבנה, גם עבורנו כמשקיעים פרטיים. בחנו דרך המשקפיים האלה את התפתחות האינפלציה, את המשברים הגדולים של מאה השנים האחרונות ואת שער החליפין.
הפעם נדבר על השקעות נדל”ן
תחום זה של השקעות נדל”ן הוא בעל היסטוריה ארוכה והיא קשורה קשר הדוק למחזורי העסקים. הביצועים של שוק הנדל”ן מושפעים מגורמים שונים, לרבות נתונים מאקרו-כלכליים, גובה הריבית, הדינמיקה של היצע וביקוש וכן תחושות וציפיות המשקיעים.
הנה, בקצרה, סיפורן של ההשקעות בנדל”ן שזור בסיפורם של מחזורי העסקים.
שלב הגאות
במהלך שלב זה של מחזור העסקים, המשק חווה צמיחה והאינדיקטורים הכלכליים חיוביים – התוצר עולה, שיעורי אבטלה יורדים והצרכנים צורכים הרבה ומניעים את גלגלי הכלכלה. באווירה ובסביבה כאלה גם נכסי הנדל”ן זוכים לביקוש גבוה. באווירה ובסביבה כאלה משקיעים מזהים הזדמנויות להשגת תשואות גדולות עבור כספם – גם בדמותן של הכנסות משכירות וגם בדמותה של עליית ערך פוטנציאלית של הנכסים. שיעורי ריבית נמוכים ותנאי מימון ומינוף נוחים מגבירים אף הם את האטרקטיביות של השקעה בנדל”ן בשלב זה.
שלב השיא
נזכיר ששלב זה במחזור העסקים הוא למעשה התרחבות כלכלית מקסימלית, לפני ירידה או שפל פוטנציאלי. מחירי הנדל”ן כנראה ימשיכו לעלות בפרק הזמן הזה, אך בקצב איטי יותר בהשוואה לשלב הגאות, כשאופטימיות המשקיעים משחקת כאן תפקיד מרכזי בהנעת הפעילות בשוק.
עם זאת, כשהכלכלה מגיעה לשיאה, עלולים להיווצר גם חוסר איזון, כתוצאה, למשל, ממהלכים ספקולטיביים בשוק ההון, מהערכת יתר או ממחירים מנופחים. בנקודת הזמן הזו על משקיעים להיות זהירים במיוחד ומודעים לסיכונים פוטנציאליים.
שלב המיתון
בשלב ההתכווצות, שוק הנדל”ן – בדומה לסקטורים האחרים בכלכלה – נוטה להתמודד עם אתגרים משמעותיים. הצמיחה הכלכלית מואטת, האבטלה עולה והוצאות הצרכנים פוחתות. גורמים אלה עשויים להוביל גם לירידה בביקוש לנדל”ן, וכתוצאה מכך – לירידה במחירי הנכסים.
כפועל יוצא של הסביבה הכלכלית הזו, על משקיעי נדל”ן לצפות לקשיים גם בסוגיות השוטפות – למשל ירידה בהכנסות משכירות ועלייה בעלות המימון או המינוף. מנגד, עם כל הצער, קשיים כלכליים של בעלי נכסים או נכסים מעוקלים עשויים להוות הזדמנויות השקעה למשקיעים המחזיקים בהון זמין…
שלב השפל
כשמחזור העסקים מגיע לתחתית שלו, וכשההתאוששות הכלכלית היא “הדבר הבא”, על משקיעי הנדל”ן לחדד את החושים ולאתר הזדמנויות השקעה ארוכות טווח.
במרחב השפל הכלכלי מחירי הנכסים כנראה הגיעו גם הם לתחתית, והמערכת הכלכלית – על המשקיעים שלה – מסתכלת קדימה ולמעלה. הציפיות מתחילות להשתפר. ככל שהתנאים הכלכליים מתייצבים והגישה למימון משתפרת, משתפרים גם סיכויי המשקיעים למצוא את הנכסים הנכונים להשקעה – אלה המוערכים בחסר.
בשורה התחתונה
כמו שראינו בסקירה הקצרה הזו, לכל אורכם של מחזורי העסקים ניתן לאתר הזדמנויות השקעה!
כמובן שהביצועים של שוק הנדל”ן מושפעים ממגוון רחב של משתנים שלא עסקנו בהם כאן, בראש ובראשונה תנאי השוק המקומי – המאפיינים הפוליטיים, הכלכליים והחברתיים של המדינה שבה ממוקם הנכס, וגם סוג הנכס (מגורים, מסחר, תעשייה) ואסטרטגיות ההשקעה הנבחרות (לטווח ארוך, לטווח קצר; עסקה מניבה, עסקה יזמית או עסקת השבחה).
בכל אופן, לדעתנו, בהסתכלות הכוללת שלנו שמביאה בחשבון את המאפיינים של השלבים השונים של מחזור העסקים, השפה שכדאי לכולנו לאמץ, כמשקיעים, היא שפה של הזדמנויות.
בהצלחה!