השקעות נדל”ן – פנים רבות להן: מה ההבדל בין השקעה מניבה, השקעת השבחה והשקעה יזמית?

תכליתו של המאמר הזה היא פשוט לעשות קצת סדר; להבחין בין שלושה סוגים מרכזיים של השקעות נדל”ן, שנבדלים זה מזה במספר מאפיינים, ובעיקר ברמת הסיכונים הכרוכים בהשקעות עצמן.

השקעה מניבה – סיכון נמוך, תשואה בסיסית

עסקת נדל”ן מניבה היא הבסיסית ביותר, ובהנחה שבוצעה עם השחקנים הטובים ביותר – היא גם הבטוחה ביותר למשקיעים (באופן יחסי, כי הרי כידוע, אין סיכוי בלי סיכון). זו השקעה שבמסגרתה אנחנו מצפים לתזרים עתי כלשהו – מידי חודש/רבעון/שנה. תזרים, שלאורך זמן וכאחד מיני רבים יוכל להפוך ל”משכורת הנוספת” – הכנסה פאסיבית שתאפשר לנו שלא לעבוד לפרנסתנו (אלא לטובת הגשמה של שאיפות אישיות ומקצועיות אחרות שלנו).  

המודל העסקי שעליו אנחנו חותמים עם שחקן האלפא כולל תשואה המורכבת גם מעליית ערך הנכס בסוף התקופה והמכירה, אך גם מתשואה קבועה הנובעת מדמי שכירות שמשלמים השוכרים (מגורים/מסחרי). במודל ההשקעות שלנו נקפיד לקחת חלק ברכישות של נכסים ש”עובדים” היטב – שיעור התפוסה גבוה ותשלומי השכירות קבועים וחיוביים. נצפה לקבל תזרים עתי בשיעור שנתי של 9-6% מהקרן שהשקענו.

השקעת השבחה – סיכון גבוה יותר, תשואה גבוהה יותר

הנכס שנרכוש במסגרת עסקת השבחה הוא נכס שעל פי רוב כבר מייצר תזרים (דמי שכירות), אולם בשונה מעסקה מניבה, התזרים הזה לא יגיע למשקיעים לאורך חיי ההשקעה (ואם יגיע – יהיה מצומצם יחסית). תחת זאת הוא ישרת את השבחת הנכס, או במילים אחרות – את מקסום הרווח בעת המכירה/”האקזיט”. 

פרקטית, הרעיון של “השבחה” הוא למשל נקיטת פעולות שישפרו את שיעור התפוסה בנכס, כמו ניהול ושיווק טובים יותר, או שיפוץ יחידות הדיור באופן שיגביר את הביקוש. דוגמה לכך יכולה להיות מתחם מגורים הכולל מספר בניינים ובהם 100 יחידות דיור, שרק 80 מהן מושכרות, והיתר עומדות ריקות (המשמעות: ניצול חלקי בלבד של פוטנציאל ההכנסה). הדירות ברובן לא עברו שיפוץ כבר שנים רבות ובכלל – אחזקת המתחם גובלת בהזנחה. השבחה של מתחם כזה תכלול מהלכי שדרוג – גם של חברת הניהול, וגם של איכות התשתיות והמבנים עצמם. בתום תהליכי ההשבחה האלה (שיימשכו בין שנה לשלוש שנים, בדרך כלל) נראה נתונים טובים יותר של תשואה שוטפת, והיזמים/מובילי העסקה ישקיעו מאמץ באיתור רוכש לנכס המשודרג: גורם מוסדי או אחר, שיהיה מוכן לשלם סכום גבוה יותר מזה ששילמנו במסגרת העסקה.

למעשה, גם השקעה מניבה וגם השקעת השבחה הן עסקאות שמגלמות שני מרחבי זמן – הווה ועתיד. ההווה הוא “הפרה הבריאה” שרכשנו, שמייצרת תשואה קבועה (בין אם שזורמת ישירות אלינו ובין אם שמושקעת במנגנון ההשבחה); והעתיד הוא המכירה עצמה, בערך גבוה יותר ובטווח של שנים ספורות קדימה.

עסקה יזמית – סיכון גבוה, תשואה גבוהה

השקעה יזמית ממוקדת בזמן אחד – העתיד. מכאן גם הסיכון הגבוה יחסית הכרוך בה, לנוכח אי-הוודאות הרבה. משקיעים בעסקה זו לא יצפו לקבל תשואה שוטפת לאורך חיי ההשקעה, אך הרווחים הצפויים במסגרת “האקזיט” בתום התקופה יהיו גדולים יותר ביחס לשני המודלים הקודמים.

פרויקט נדל”ן יזמי לדוגמה הוא התהליך הבא: רכישת קרקע בעיר גדולה באירופה או בארה”ב, שעליה מתוכננים להיבנות מספר בתי דירות, הכוללים למשל 90 יחידות דיור. תהליך האישורים והבנייה יימשך מספר שנים (בד”כ ספורות בלבד), ומיד לאחריו יבוצע תהליך מכירה, שיגלם רווח גדול יחסים ליזמים ולמשקיעים. כאמור, רמת הסיכון הכרוכה במיזם כזה היא גבוהה יחסית, מאחר שהוא כולל מספר רב של “נעלמים” שעתידים להשפיע על קצב קידום העסקה, על הרכיבים השונים בתוכנית העסקית ועל סיומה.

מאיזה עסקאות בנוי “מודל הרפת”?

אלה שלושת המודלים של השקעות נדל”ן. ב”מודל הרפת” שלנו אנחנו מקפידים להשקיע בסוגים השונים של העסקאות, בשם עיקרון הפיזור והגיוון. בכל אופן, את כלל העסקאות נשאף לממש במחזורים של 6-4 שנים, תוך ניצול הערך שבעליית הערך, הגדלת ההון העצמי שלנו והשקעה חוזרת בעסקאות נוספות. 

בכל הנוגע לעסקאות מניבות – החל מהשנה הרביעית להשקעה, נבחן את כדאיות שימור הנכס ככזה המניב לנו הכנסה פאסיבית (תשואה ממוצעת שנתית בשיעור של 7% מההשקעה), או לחלופין מכירתו ברווח, והשקעת הקרן והתשואה שנקבל באפיקים נוספים. ההחלטה תנבע ממכלול השיקולים שלנו ותנאי השוק ברגע נתון כמובן, אך ככלל – נעדיף לממש (כלומר למכור) נכסים מניבים שיגלמו עליית ערך משמעותית, ולהשקיע את ההון ש”יחזור הביתה” בנכסים מניבים אחרים.

מהו מסלול ההשקעה המועדף?

כנראה כבר הבנתם שאין תשובה אחת ויחידה לכך. אבל הנה מספר משתנים שיוכלו לסייע בהחלטה על המתווה/המסלול המועדף. אנחנו ממליצים לכל משקיע ומשקיעה לבצע בחינה או אפיון עצמי בהתאם למשתנים האלה:

מטרת ההשקעה – בין הגדלת הון לבין יצירת תזרים

מאפייני המשקיע – בין אהבת סיכון לבין שנאת סיכון

שיטת ההשקעה – יצירת התמהיל המתאים לנו

נרחיב לגבי המשתנה השלישי.

במסגרת “מודל הרפת” שלנו אנחנו שואפים לייצר מצב שבו כסף זורם לחשבון הבנק שלנו באופן פאסיבי – מבלי שאנחנו מוכרים את הזמן שלנו תמורתו וכתוצר של השקעות שביצענו. מכאן ניתן אולי לחשוב שתיק ההשקעות שלנו יורכב, לפחות ברובו, מהשקעות מניבות המייצרות תזרים שוטף. אז זהו, שלא. אנחנו מקפידים על תיק מגוון, שכולל השקעות מכל הסוגים והמינים – גם מניבות, גם השבחה וגם יזמיות. 

זוהי לא חריגה מהמודל, אלא פשוט יצירת התמהיל שמתאים לנו; התמהיל שעונה על השאלות שאנחנו מקפידים לשאול – גם את עצמנו וגם את כל הזוגות והיחידים שמתייעצים איתנו לגבי הדרך הטובה ביותר לצמיחה פיננסית: “כמה” ו”מתי”. מהו הסיכון שנרצה שיזרום אלינו באופן פאסיבי, ומתי נרצה שזה יקרה.

על בסיס התשובות לשתי שאלות היסוד האלה, ובהתאם להון הנזיל הקיים, ניתן לגבש מתווה, תוכנית פעולה, בניית תיק השקעות מגוון שיאפשר הגעה ליעד תוך מזעור סיכונים.

ניתן למספרים לדבר

הנה הדגמה של השימוש בשלושת סוגי ההשקעות בתיק אחד. 

לפי המודל שלנו והמאפיינים הכלליים של השוק, משקיע או זוג משקיעים שה”כמה” שלו הוא 20,000 ש”ח בחודש, וה”מתי” שלו הוא שש שנים, יצטרך להכניס למנגנון ההשקעות הפרטי שלו 3.5 מיליון ש”ח (החישוב העקרוני הוא תשואה שנתית בשיעור של 7%). 

עכשיו נכנס לתמונה ההון העצמי הנזיל. 

• אם ברשות המשקיע או המשקיעים 3.5 מיליון ש”ח, יוכלו להשקיע אותם מייד במספר אפיקים מניבים ותוך מספר חודשים יגיעו ל”כמה” המיוחל.
• אם ברשותם למשל מחצית מסכום היעד הזה – כנראה שיצטרכו לבחון דרכים להגדיל את ההון העצמי במשך שש השנים הקרובות. אחת (או שתיים) מהדרכים היא (הן) עסקאות ההשבחה והיזמיות, במקביל להשקעות מניבות. ההשבחה והיזמיות “יעבדו” בהגדלה משמעותית יותר של ההון העצמי, שכשיגיע ליעדו – כזכור, 3.5 מיליון ש”ח – יוכל להתפרס על פני מספר אפיקים, בעיקר מניבים, ולייצר את ההכנסה הפאסיבית המתוכננת – כזכור, 20,000 ש”ח בחודש. בכל אופן, גם לאחר ההגעה ליעד, כדאי להמשיך ולהגדיל את ההון העצמי באופן קבוע, באמצעות השקעות השבחה ויזמיות. 
• אם ברשות המשקיעים נניח רק שליש מהיעד, כנראה יהיה נכון עבורם למקד את אסטרטגיית ההשקעה בעסקאות ההשבחה והיזמיות בלבד, כך שיגדילו את ההון העצמי שברשותם באופן מקסימלי.

לסיכום

כמשקיעים, כדאי להכיר את שלושת סוגי ההשקעות, או את שלושת מסלולי ההשקעה האלה, על היתרונות ועל החסרונות שלהם. בכל מסלול שנבחר, כדאי לקדם השקעות תוך הסתייעות בשחקנים הטובים ביותר, וכדאי גם לשאוף לייצר תמהיל שלהן – תמהיל שיהיה נכון לנו כמשקיעים, למאפיינים שלנו, ליכולות שלנו ולמטרות שלנו (“כמה” ו”מתי”).