למרות עליית הריבית בקנדה: טורונטו ומונטריאול ימשיכו להיות אטרקטיביות למשקיעי נדל”ן

20 במרץ 2022

שוקי הדיור של טורונטו ומונטריאול מאופיינים בביקושים חזקים לדיור, עקב גידול מהיר בקצב האוכלוסיה ושכבה רחבה של בעלי שכר גבוה * הביקושים הגבוהים לדיור פוגשים קצב בניית דירות נמוך ומחסור הולך וגדל בדירות בשוק, שצפוי להמשיך ללחוץ את המחירים כלפי מעלה למרות העלאת הריבית

שוק הדיור העולמי הסב הרבה נחת למשקיעים בשנים האחרונות, כשהוא נהנה מסביבת ריבית נמוכה ומעלייה בביקושים, על רקע משבר הקורונה. אחד משוקי הנדל”ן שלא מפסיקים לעלות בעשור האחרון הוא השוק הקנדי, כאשר בשנתיים האחרונות קצב העליות הואץ לעשרות אחוזים. אלא שהחודש נפל דבר – לראשונה מזה שנים, הבנק המרכזי של קנדה העלה את הריבית ב-0.25%, מרמת השפל של 0.25% ל-0.5%. זאת, על רקע האינפלציה הגבוהה ביותר בקנדה מזה 30 שנה. ההערכות הן שזו הסנונית הראשונה מבין כמה העלאות ריבית של 0.25% שצפויות בשנתיים הקרובות.

השאלה היא האם השגשוג של שוק הנדל”ן הקנדי יימשך? על פי הערכות מומחים לשוק הקנדי, מחירי הדיור בקנדה בכלל, ובערים הגדולות טורונטו ומונטריאול בפרט, צפויים להמשיך במסע העליות שלהם, בשל תנאי מאקרו בסיסיים המזינים את המשך העליות, ועל אף הצפי להעלאות ריבית.

מהן התחזיות ביחס למחירי הנדל”ן בקנדה בשנים הקרובות?

רויאל בנק אוף קנדה, הגדול במדינה בהיקף המשכנתאות, העריך לפני מספר חודשים שהמחירים בכל המדינה יעלו בכ-25% ב-5 השנים הבאות. לשכת המתווכים האזורית של טורונטו מעריכה כי מחירי הדיור מכל הסוגים בעיר צפויים לעלות בכ-12% בשנה הקרובה – קצב מתון יותר מב-2021, שבה נרשמה עלייה של 17.8%, אבל עדיין מדובר בקצב גבוה מאוד.  במונטריאול, מחירי הדיור צפויים לעלות השנה בשיעור מתון של 1%, להערכת מיכאל סימארד, כלכלן בכיר באיגוד המקצועי של המתווכים באזור קוויבק.  זאת, בהמשך לעלייה של 59% במחיר החציוני של בית פרטי במונטריאול ב-5 השנים האחרונות (2017-2021), לפי נתוני האגוד המקצועי של המתווכים באזור קוויבק (QPAREB). בשנת 2021 המחירים זינקו על פי הערכות לא סופיות ב-23%, וב-2020 הם עלו ב-18%, כאשר בשנים הקודמות העליות היו בשיעורים דו ספרתיים מתונים של 4-7%

מהם תנאי המאקרו שמצביעים על המשך עליות המחירים ובטורונטו ובמונטריאול?

קנדה נחשבת לאחד המקומות הטובים בעולם למגורים ומדורגת בצמרת המדינות המובילות מבחינת רמת חיים ואיכות חיים. מדיניות ההגירה של ממשלת קנדה נחשבת לאחד מגורמי המאקרו התומכים בעליות המחירים במדינה לאורך זמן. קנדה היא מדינה שמעודדת הגירה יותר ממרבית מדינות העולם המערבי, כאשר היעד השנתי שלה עומד על קליטה של מספר מהגרים שמהווה 1% מהאוכלוסיה בכל שנה. בשנת 2022 צפויה קנדה לקלוט מספר שיא של 411 אלף תושבים קבועים, ושר ההגירה אף הצהיר על כוונה להגדיל את המכסה בשנים הקרובות, כדי לתת מענה לצרכי שוק העבודה.

את רוב המהגרים קולטות 3 הערים הגדולות – טורונטו, וונקובר ומונטריאול. כך שהן טורונטו והן מונטריאול נהנות משיעור הגירה חיובי, שמתורגם לביקושים חזקים לדיור. על פי הערכות, אוכלוסיית טורונטו צפויה להגיע לקרוב ל-10 מיליון תושבים ב-2040– יותר מכפול ממספר תושביה בתחילת האלף הנוכחי.

קצב ההגירה החיובי הגבוה לטורונטו ולמונטריאול אינו הגורם היחיד שמזין את הביקושים החזקים לדיור. מדובר בשתיים מהערים החזקות ביותר בקנדה, מבחינת רמתם הכלכלית של התושבים. טורונטו נהנית מכלכלה שמייצרת שפע של תעסוקה לאנשי מקצוע בשכר גבוה, שזקוקים לדיור באזורי הביקוש ומוכנים לשלם על כך. גם מונטריאול נהנית מכלכלה חזקה ומאוכלוסיה מבוססת במיוחד, ביחס לשאר המדינה.

על פי מדד הלחץ הכלכלי שפרסם מכון המחקר ללא כוונת רווח אנגורס בינואר השנה, מצבם הכלכלי של תושבי מונטריאול הוא הטוב ביותר מבין הערים הגדולות בקנדה. 35% מתושבי מונטריאול מוגדרים כ”משגשגים” מבחינה כלכלית ועוד 25% נמצאים  במצב “נוח כלכלית” – סה”כ 60%.

הביקושים החזקים לדיור בטורונטו ובמונטריאול, הן מצד המהגרים והן מצד התושבים הותיקים המבוססים, פוגשים היצע מוגבל, שאינו עונה על הביקושים. לפי הלשכה המרכזית לססטיסטיקה הקנדית, יש צורך בבנייה של כ-40-50 יחידות דיור מכל הסוגים בשנה בטורונטו רבתי, כדי לענות על הביקושים, בעוד שהבנייה בפועל מגיעה לכ-35 אלף יחידות דיור בשנה. הפער בין הביקושים הערים, שמוזנים על ידי מגמות ארוכות טווח, לבין ההיצע המוגבל – לוחץ את המחירים כלפי מעלה ומהווה הזדמנות למשקיעים.

אחת הסיבות לפיגור במענה לצורכי הדיור בטורונטו ובמונטריאול הוא תקנות השמירה על הסביבה המגבילות את אזורי הבנייה. טורונטו, לדוגמה, גובלת מדרום באגם אונטריו ומצפון ומערב ב”חגורה ירוקה” – אזור שמוגבל בבנייה כחלק מתקנות השמירה על הסביבה של קנדה. הבנייה בטורונטו מותרת באזורים מאוד מוגבלים.

מזכיר לכם משהו?

למרות ההבדלים הברורים בין ישראל לקנדה, תנאי המאקרו של שוק הנדל”ן בטורונטו ובמונטריאול מזכירים במידה מסוימת את אלה של ישראל. גם שם, כמו בישראל, קצב הגידול של האוכלוסיה מייצר ביקושים חזקים לדיור, אשר פוגשים קצב בנייה שאינו עומד בקצב הביקושים. כפי שבישראל אין רבים שצופים ירידה במחירי הדיור בקרוב, למרות האיתותים מבנק ישראל על כוונה להעלות ריבית בחודשים הקרובים – כך גם בשתי הערים האלה, ההערכות הן שהעלאות הריבית עשויות למתן את עליות המחירים, אך לא לעצור אותן.

לדברי דברי מיכאל סימארד, כלכלן בכיר באיגוד המקצועי של המתווכים באזור קוויבק, “אנחנו לא מצפים לירידת מחירי הדיור במונטריאול ב-2022 אלא להתמתנות קצב עליית המחירים. זאת, מאחר שיש עדיין הרבה לחצי ביקוש בשוק, שלא פוגשים מספיק היצע. המצב הזה ימשיך ללחוץ על המחירים כלפי מעלה”.

גורם נוסף שצפוי למתן את השפעת עליית הריבית נוגע למנגנונים הקיימים בשוק המשכנתאות בקנדה, הממתנים את השפעת עליית הריבית על ההחזר החודשי. ברוב המשכנתאות בריבית משתנה בקנדה קיים מנגנון שמאפשר לשמור על יציבות ההחזר החודשי על ידי כך שהרוכש מחזיר חלק קטן יותר מהקרן בכל חודש, כדי לפצות על העלייה בתשלומי הריבית ולמנוע זינוק בהחזר החודשי. בנוסף, ממשלת קנדה הנהיגה מבחני לחץ, שנועדו להבטיח שללווים יש מספיק הכנסה שתאפשר להם להחזיר את המשכנתא גם במקרה של עליית ריבית.