מיסים בעולם ההשקעות האלטרנטיביות

תשלום מיסים הוא חלק מהחיים המודרניים. זה נושא שמעורר הרבה רגשות, שליליים בדרך כלל, אבל אם חושבים על זה – מיסים הם הפלטפורמה לתשתיות ולהרבה יתרונות שמספקות לנו המערכות המדיניות, לפחות בעולם המערבי.

כל ההקדמה הזו לא נועדה לגרום לכל מי שקורא את השורות האלה לרוץ ולשלם מיסים בשמחה רבה, אלא פשוט להתייחס אל החובה הזו באופן פחות מלין ומפוחד, ויותר שכלתני ולמדני (והרי כבר אמרנו שלמידה היא אחת התרופות לפחד… זה רלוונטי גם לסוגיית המיסוי שלפנינו). ראוי גם להדגיש, כי סוגיית המיסוי בכלל והמיסוי הבינלאומי בפרט היא סוגיה סבוכה וגם כזו שהכללים לגביה משתנים לא אחת (בארץ ובחו”ל). נוכח המורכבות הזו, לדעתנו, יש לשאוף לקבל ליווי מקצועי על כל צעד ושעל שאנחנו עושים בתחום הזה, כמשקיעים.

מצבי המס בהשקעות נדל”ן בחו”ל

אז כמו כל הכנסה, גם רווח הנובע מפעילות השקעות חייב במס – גם בישראל וגם במדינות היעד, שבהן ממוקם נכס ההשקעה. השקעות נדל”ן עשויות לייצר הכנסה בדמותם של תשלומי שכירות ושל רווחי הון הנובעים ממכירת נכס (אקזיט), ועל שני הסוגים האלה אנחנו, כמשקיעים, נדרשים לשלם מס. 

נפרט על חובת תשלום המס בשני מצבי הרווח האלה, שלכל אחד מהם יש שני ביטויי אפשריים – כלומר, אנחנו מדברים למעשה על ארבעה מצבי מס: רווח משכירות ליחיד או לחברה/עסק, רווח ממכירה ליחיד או לחברה/עסק. 

מיסוי רווח משכירות (יחיד)

ככלל, בהקשרי מס, הכנסה משכירות ליחיד מוגדרת כ”פסיבית” או כ”עסקית”. הקו המבחין בין שני המודלים האלה לא לגמרי ברור: יחד עם זאת ניתן לומר כי אם המשקיע ביצע עד חמש השקעות – הוא יוגדר כבעל הכנסה “פסיבית”, ואם השקיע ביותר מעשר השקעות – הוא יוגדר כמעבר הכנסה “עסקית”; מי שביצע בין חמש לעשר השקעות – אין כלל ברור לגביו, בהקשר הזה. בנוסף, מלבד מבחן מספר העסקאות, הכנסה “עסקית” היא גם נגזרת של רמת הבקיאות של המשקיע בנדל”ן בחו”ל, היקף העסקאות שהוא מבצע, תדירות הפעילות שלו, יכולות המימון שלו וכו’. ככל שאלה רחבים יותר, הם למעשה הופכים את פעילות ההשקעות ממש לעסק של אותו משקיע יחיד – מכאן גם מאפייני המיסוי השונים. 

מאחר שאנחנו עוסקים ביצירת תיק השקעות מגוון, חשוב שנהיה מודעים להבדלים בין “מסלולי המס” האלה, מאשר שנוכל למצוא את עצמנו באחד משניהם במצבים שונים (כל שנה מחדש ניתן לבחור באחת האלטרנטיבות). חשוב גם להכיר, שככלל, העסקאות שאנחנו מעורבים בהן כוללות תוכנית עסקית שניתן להבין ממנה גם את מערכת המיסוי הצפויה, טרם ביצוע העסקה. במילים אחרות: חלק מהלמידה המקדימה של העסקה כוללת גם את סוגיית המיסים, באופן שגורר “מינימום הפתעות”.

מכל מקום, במסלול “ההכנסה הפסיבית” חובת המס היא של שיעור קבוע, בסך 15% מהמחזור. היתרון הגדול כאן הוא פשטות – אין חישובי מדרגות מס, אין הגשת דוחות שנתיים (למעט דיווח מקוצר ובסיסי) ותשלומי ביטוח לאומי. מצד שני, אין אפשרות לנכות הוצאות (פרט להוצאות פחת), או לקזז הפסדים ולקבל זיכויים על תשלומי מס בחו”ל…

במסלול “ההכנסה העסקית” – המס נקבע בהתאם למדרגות מס וקיימת חבות גם בביטוח לאומי. ראו מאפיינים נוספים מיד בחלק הבא, העוסק במיסוי על רווח משכירות עבור חברות.

מיסוי רווח משכירות (עסק)

גביית המס על רווחים אלה מתבצעת על פי מדרגות המס, לא פחות מ-30% (ולא יותר מ-47%). היתרון הגדול כאן, הוא שמתשלום המס על שורת הרווח בתנאי “הכנסה עסקית” ניתן לנכות הוצאות שונות של העסקה והאחזקה (למשל דמי תיווך, מימון, ייעוץ מס, תיקונים, פחת), אפשר לקבל זיכוי על תשלום מס במדינת היעד ואפשר לקזז הפסדים. כלומר, יכול להיות מצב שבו אחרי ניכויים, זיכויים וקיזוזים – לא נדרש בפועל לתשלום מס כלשהו. 

במישור הביורוקרטי, במצב “עסקי” זה על המשקיע להגיש דוח שנתי למס הכנסה וכן לשלם דמי ביטוח לאומי.

גם משקיע יחיד יכול לבחור להתנהל כחברה, בהיבטי מס (כאן יש תקדים משפטי, פסק דין שלפיו אם המשקיע מוכיח שהכנסתו היא פסיבית, אך הוא בוחר באפיק המס של ההכנסה “העסקית”, הוא לא מחויב לשלם את דמי הביטוח הלאומי, הנדרשים לפי כללי ה”עסקית”; זה למעשה מצב שניתן להגדיר כ”ללכת עם ולהרגיש בלי”).

מיסוי רווח ממכירה (יחיד)

המשקיע יידרש לשלם מס רווח הון, בשיעור של 25% על הרווח, בניכוי הוצאות שונות (תיווך, שיפוץ וכו) ותוך זיכוי המס הזר ששולם.

אם למשל הרווחנו על עסקת נדל”ן בארה”ב 50,000 דולר – משורת הרווח הזו נפחית הוצאות הכרוכות בעסקת המכירה, למשל 10,000 דולר. על ה-40,000 הנותרים נדרש לשלם מס בשיעור של 25%, כלומר 10,000 דולר נוספים, אולם אם נניח כבר שילמנו בארה”ב 7,000 דולר, נדרש להשלים לרשויות המס הישראליות 3,000 דולר בלבד.

במישור הביורוקרטי – יהיה עלינו לשלם מקדמה על חשבון המס ולהגיש דוח שנתי מלא למס הכנסה, בסיוע של רואה חשבון (עלות של 1,500 ש”ח ומעלה, תלוי במורכבות).

מיסוי רווח ממכירה (עסק)

משקיע שהוא עסק יחויב בתשלום מס על הכנסות עסקיות, החישוב יתבצע בהתאם למדרגות המס – בטווח של 47-30%.

אם נמשיך עם הדוגמה הקודמת – על רווח של 50,000 דולר על עסקת נדל”ן בארה”ב, שמהם ינוכו 10,000 דולר (הוצאות למיניהן), נדרש לשלם 47% מס. באופן גס, על 40,000 דולר נצטרך לשלם קרוב ל-20,000 דולר, בזיכוי המס שכבר שילמנו בארה”ב, בסך 7,000 דולר. כלומר, נצטרך להעביר לרשויות המס בישראל את הפער בין התשלום הדרוש לבין המס שכבר שילמנו, וזה סכום שמסתכם בכ-13,000 דולר (במקרה הזה נרשם פער גדול לעומת מס רווח ההון, אבל יש מצבים שהאפיק הזה משתלם יותר).

לסיכום

הבאנו כאן לפניכם את מה שלדעתנו חשוב להכיר כבסיס ידע ראשוני בעולם המיסוי, בכל הנוגע להשקעות. זוהי, כמובן, רק התמצית של הדברים. כאמור, מדובר בתחום מסועף ומורכב, שכדאי להתייעץ לגביו עם איש מקצוע – יועץ מס או רואה חשבון. 

השקעות נדל”ן הן מהלך מצוין להגדלת ההון העצמי שלנו, אבל חשוב לבדוק בקפידה את המשמעויות שלהן בהיבטי מס – שעשויות להשתנות בהתאם לסוג ההשקעה, לרמת ההכנסה של המשקיע ולמגוון גורמים נוספים. הזדמנויות ההשקעה ששחקני האלפא שלנו מציעים לנו מתוכננות בקפידה ושקופות עוד לפני סגירת העסקאות, גם בהיבטי המיסוי, אולם בכל אופן – התייעצות עם איש מקצוע יכולה גם להבטיח ניצול מקסימלי של הטבות, ניכויים וזיכויים, באופן שמצמצם את עלויות תשלום המס.

*המאמר נכתב בסיוע רו״ח ועו״ד, מוטי ארניה.

כאמור אין לראות במאמר זה משום יעוץ מס. מומלץ מאוד להסתייע באיש מקצוע מורשה בכל הקשור לתכנוני מס.