בתוך המלחמה הנוראה הזו יש מגזר אחד שבולט במיוחד בחשיבותו*, הוא מגזר הבריאות.
באופן אישי, אנחנו מתבוננים בצוותים הרפואיים בהשתאות ובהערכה אין סופית. המסירות והמקצועיות שלהם ניכרות מכל מהלך שהא.נשים האלה נוקטים.
וזו באמת נקודה של אור, בתוך החושך. וכאמור, בעצם כמו כולם, אנחנו מחפשים כל הזמן את נקודות האור.
ואיך זה קשור להשקעות? לכסף?
שאלה טובה.
כידוע, אנחנו מאמינים בכיווני השקעות אלטרנטיביים לשוק ההון, וגם בפיזור ובגיוון הכיוונים או האפיקים האלה. אחד מהם הוא עולם הנדל”ן הרפואי.
בשנים האחרונות העולם הזה זוכה לתשומת לב הולכת ומתרחבת. הנדל”ן הרפואי למעשה הולך יד ביד עם הרפואה עצמה. והרפואה עצמה, כידוע, היא מצרך מבוקש – גם בעתות שגרה ובוודאי בעתות חירום, כמו “החוויה” הנוכחית…
השקעה בנדל”ן רפואי – כל הסיבות לעשות זאת!
במילים אחרות, השקעה בנדל”ן רפואי – הכולל משרדים, מרפאות ומתקני בריאות שונים – היא מהלך הנחשב לאטרקטיבי בקרב משקיעי נדל”ן בעולם וגם בישראל.
אנחנו מציעים כאן סקירה קצרה של כמה מהיתרונות של האפיק הזה, למשקיעים.
תזרים קבוע
השקעה בנדל”ן רפואי בדרך כלל מספקת למשקיעים תזרים מזומנים יציב ועקבי. המתקנים השונים – בין אם אלה מרפאות פרטיות ובין אם מדובר ביחידות רפואיות גדולות – נשמרים במצב טוב מאוד.
הספקים של שירותי הבריאות במתקנים הללו מקפידים על כך, כדי לשמור על המוניטין שלהם וכדי להבטיח נוחות מרבית של המטפלים ושל המטופלים.
מכאן, שהסכמי השכירות של הנכסים הם לרוב ארוכי טווח ויש השקעה שוטפת בתחזוקה שלהם – אלה נתונים התורמים ליצירת תזרים קבוע של הכנסה פסיבית מדמי השכירות.
יתר על כן, ההסכמים האלה כוללים לרוב גם העלאה שנתית קבועה. זו העלאה שלמעשה מגינה על המשקיעים, לאורך זמן, מפני השפעתה של האינפלציה על התזרים שלהם.
תחלופה נמוכה של דיירים
שיעורי תחלופה של שוכרי נכסים נדל”ניים בתחום הרפואה נמוכים בדרך כלל ביחס לנכסים מסחריים אחרים.
אנשי המקצוע במתקנים הרפואיים יוצרים לעיתים קרובות קשרים ארוכי טווח עם הקהילות שהם משרתים, ומצמצמים בכך את הסבירות לתחלופה תכופה שלהם (שמשמעותה עשויה להיות גם עלויות גבוהות).
על פי רוב, תנאי השכירות של נדל”ן רפואי בעולם כוללים טווח שכירות של 10-5 שנים, ואף למעלה מכך.
יציבות זו מיטיבה עם בעלי נכסים – קרי, המשקיעים – ומפחיתה את העלויות הכרוכות בהחלפת שוכרים (תיווך, פרסום, השקעת זמן, ועוד).
דמוגרפיה
מגמות הקשורות להתבגרות האוכלוסייה הן בעלות השפעה משמעותית על נדל”ן רפואי ועל השקעה בנכסים הללו.
במדינות מפותחות רבות גובר הביקוש לשירותי בריאות, נוכח הזדקנות האוכלוסייה – ככל שאנשים מתבגרים, כך צורכי הבריאות שלהם נוטים להתרבות, וכתוצאה מכך גדל הביקוש למתקנים רפואיים.
בנוסף, גידול האוכלוסייה מחייב הרחבה וגיוון של מתקני בריאות קהילתיים, בעיקר באזורים עירוניים.
בריאות – מאז ולתמיד
אחת הסיבות העיקריות לבחינת ההשקעה בנדל”ן רפואי היא הביקוש הקשיח (והקבוע), שיש לשירותי בריאות.
בניגוד למגזרים רבים אחרים המושפעים משינויים ומתנודות כלכליות שונות, שירותי בריאות הם פשוט צורך חיוני. אנשים תמיד יזדקקו לטיפול רפואי, ועם העלייה בתוחלת החיים והגידול באוכלוסייה – הביקוש לשירותי בריאות צפוי להמשיך ולעלות באופן עקבי.
ה”יציבות” הזו בביקוש לבריאות מתורגמת להכנסה קבועה יחסית עבור משקיעים בתחום של הנדל”ן הרפואי.
אותם “ספקי בריאות” – רופאים ומרפאות ייחודיות – דואגים לחתום על חוזי שכירות ארוכי טווח, כפי שכבר הזכרנו.
חוזים אלה מספקים למשקיעים פוטנציאל להכנסה קבועה משכירות. זאת, גם בתקופות של שפל או משבר כלכלי – מוצר הצריכה ששמו בריאות נשאר מבוקש מאוד, וזה נתון שמספק הגנה מסוימת למשקיעים בתחום.
עליית ערך
עד עכשיו דיברנו על ההיבטים המניבים של השקעה בנדל”ן רפואי. במקביל, חשוב לזכור שלנכסים אלה יש גם פוטנציאל לעליית הערך שלהם, לאורך זמן.
כמו כל נכס נדל”ני אחר, ערכם של נכסים רפואיים מושפע ממגוון של גורמים, דוגמת: מיקום, גידול האוכלוסייה, מאפייני הקהילה ואיכות השירותים ההולכת ומשתפרת.
במילים אחרות, משקיעים לטווח ארוך בנדל”ן רפואי צפויים להרוויח לא רק מתזרים המזומנים אלא גם מעליית הערך הפוטנציאלית, שיכולה לתרום באופן משמעותי לתשואה הכוללת על ההשקעה.
ראוי לציין עוד, כי נכסי נדל”ן רפואי מושכים גם את חברות הביטוח והגופים המוסדיים, כמשקיעים. עניין זה יוצר פוטנציאל ל”אירועים פיננסיים” משמעותיים, כגון הנפקות לציבור או אקזיטים גדולים.
גיוון “פנים-רפואי”
השקעה בנדל”ן רפואי מאפשרת גיוון בתוך תחום הבריאות. יש נכסים רבים ושונים בתחום זה, לרבות: מבני משרדים, מרפאות חוץ (נפרדות מבתי החולים), מרפאות עם התמחויות מיוחדות, וגם מתקני מגורים המיועדים לגיל השלישי, שמשולבים בהם מרכזי בריאות.
גיוון זה מאפשר למשקיעים לפזר את הסיכון לאורכו ולרוחבו של מגזר הבריאות שונים – שזה, כידוע, עיקרון בסיסי בהשקעה באשר היא.
גם התפתחויות סוציו-אקונומיות עשויות להשפיע על המאפיינים והצורך במתקני בריאות שונים. כך לדוגמה, אותם שינויים דמוגרפיים שהזכרנו קודם, כמו עלייה בתוחלת החיים, עשויים להגביר את הביקוש למתקנים המיועדים לגיל השלישי.
מכאן, גם המשקיעים יכולים לגבש את תיק ההשקעות שלהם באופן מגוון ומותאם לשינויים המתהווים בשוק.
לסיכום
השקעה בנדל”ן רפואי היא אפיק מעשי ואטרקטיבי עבור משקיעים המעוניינים גם בגיוון של תיק ההשקעות וגם בתזרים יציב יחסית.
זכרו רק שכמו בכל השקעה – אין סיכוי בלי סיכון. יש לבדוק את כלל הרכיבים של העסקה לפני קבלת החלטה כלשהי. השקעה מוצלחת היא תוצאה של תהליך עבודה כזה, בשילוב התייעצות עם אנשי מקצוע מתאימים (במונחים שלנו, “שחקני אלפא”).
בשורה התחתונה, המפגש בין ביקושים קשיחים מסוגים שונים (נדל”ן, בריאות) הוא למעשה הזדמנות השקעה מעניינת ושונה, ששווה להכיר ושווה לבחון.
בהצלחה!
*כלל הרכיבים של המשק הישראלי חשובים וקריטיים להמשך תפקודו, כמובן, אבל אנחנו בוחרים להתמקד כאן במגזר הבריאות.