על מה מדובר?
דיור מוגן בארה”ב, שברמה הפדרלית מטופל במסגרת פעילותו של משרד השיכון והפיתוח העירוני (Department of Housing and Urban Development – HUD), הוא בין היתר אפיק השקעה מעניין, המשלב ערך חברתי עם פוטנציאל לרווח פיננסי.
באמצעות תוכניות ממשלתיות ייעודיות, HUD מספק פתרונות דיור בר-השגה לאוכלוסיות חלשות, הכוללות קשישים, אנשים עם מוגבלויות ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה. עבור משקיעים, זהו אפיק השקעה שמצד אחד מבטיח הכנסה יציבה יחסית, אבל מצד אחר דורש הבנה מעמיקה של רגולציות מורכבות.
משרד השיכון והפיתוח העירוני (HUD)
HUD הוקם בשנת 1965 במטרה להתמודד עם משבר הדיור בארצות הברית. המשרד אחראי ליזום תוכניות דיור בר-השגה, לפקח על תחזוקת נכסים, לקבוע תקנות בנייה ולתמוך באוכלוסיות חלשות.
המשרד מפעיל מספר תוכניות מרכזיות:
דיור ציבורי (Public Housing)
מבנים בבעלות מקומית עבור משפחות עם הכנסה נמוכה.
סיוע בשכר דירה (Section 8)
סבסוד חלקי של שכר דירה לדיירים פרטיים.
דיור ייעודי לקשישים ולאנשים עם מוגבלויות
בשילוב שירותים נוספים כמו טיפול רפואי ותחזוקה ברמה גבוהה.
מאפיין נוסף של פעילות המשרד קשור לנושא המימון.
הנעה של פרויקטים מסוג זה נשענת על שילוב של מקורות ממשלתיים ומשאבים פרטיים. זאת, במטרה להבטיח את קידומם, פיתוחם ושימורם לאורך זמן. המשרד מעודד גם יוזמות ירוקות ומציע תמיכה ליזמים הבוחרים בטכנולוגיות בנות-קיימא.
HUD מנקודת המבט של משקיעים
כשבוחנים את היתרונות ואת החסרונות של הדיור המוגן בארה”ב, כאפיק השקעה, ניתן לסמן את הנתונים הבאים:
יתרונות/הזדמנויות
- ביקוש יציב, בעיקר בקרב אוכלוסיות הזקוקות לדיור בר-השגה. קיימות לרוב רשימות המתנה לדיירים חדשים .
- סבסוד ממשלתי המפחית מאוד סיכונים למשקיעים.
- אפשרויות להטבות מס (מסוגים שונים, כחלק מעידוד ממשלתי של קידום דיור זה).
- פוטנציאל לעליית ערך הנכסים בטווח הארוך.
- ערך חברתי / השפעה חברתית חיובית.
יתרון אחד ששווה להרחיב עליו, שקשור לסבסוד הממשלתי, הוא חוזה “סיוע לשכירות” (HAP – Housing Assistance Payments). חוזה זה נחתם לתקופה של 20 שנה, לאחר בדיקה מקיפה – יכולות כלכליות, יכולות ניהוליות והיבטים משפטיים – לפני רכישה של כל נכס תחת קטגוריה של דיור ציבורי.
החוזה מבטיח תשלומים קבועים מהממשלה לבעלי הנכסים, אשר יודעים מראש שהם יקבלו את מלוא תשלומי השכירות עבור דיירים זכאים, כאשר המדינה משלמת את חלקה ישירות לבעל הנכס.
חוזה כזה מבטיח יציבות פיננסית לטווח ארוך ומפחית סיכון של חובות מצד הדיירים. עבור כל נכס ההסכם קובע שורה של משתנים: גובה שכר הדירה (בהתאם למחירים הממוצעים באיזור); ערבויות הדרושות מצד המפעיל עבור תחזוקת הנכס; אחוזי תפוסה; רמת אחזקה ובטיחות במתחם; דרישות לניהול אדמיניסטרטיבי, תפעולי ופיזי במתחם, ועוד.
HUD מפקח בקפדנות על הנכסים שתחת חסותו, כדי לוודא שהם עומדים בסטנדרטים שנקבעו. הפיקוח כולל ביקורות תקופתיות בנכסים, שבמסגרתן נבדקים תנאי המחיה, רמת תחזוקת הנכס, והתאמה לדרישות התוכנית.
חסרונות/אתגרים
- תנאי רגולציה מחמירים שמקשים על ניהול ותכנון פיננסי (ודורשים הבנה מעמיקה). לא כל אחד יכול לקבל רישיון לניהול מתחמי דיור של HUD.
- עלויות תחזוקה גבוהות במקרים מסוימים.
- תלות במדיניות ציבורית / מימון ממשלתי – שעשויים להשתנות.
מי הם המשקיעים? מי הם השוכרים?
המשקיעים בפרויקטים הללו כוללים חברות נדל”ן גדולות, קרנות השקעה ייעודיות ומשקיעים פרטיים המחפשים שילוב בין תשואה כלכלית לתרומה חברתית. המשקיעים הפרטיים יוכלו להחזיק בנכסים מסוג זה באמצעות חברות יזום וניהול נדל״ן גדולות שקיבלו היתרים ורשיונות מתאימים.
השוכרים או הדיירים נבחרים לפי קריטריונים ברורים, הכוללים רמות הכנסה, גיל וצרכים מיוחדים. הם כמובן נדרשים לעמוד בתנאי השכירות, לשמור על הנכס ולשלם את חלקם בשכר הדירה.
הממשלה מצידה מסייעת במימון השכירות, מפקחת על רמת התחזוקה של הנכסים ומבטיחה עמידה בסטנדרטים של דיור נאות.
אז מה לסיכום?
השקעה בדיור מוגן בארה”ב במסגרת HUD היא הזדמנות ייחודית המשלבת יציבות פיננסית עם השפעה חברתית. השוק הזה הוא שוק בצמיחה, נוכח עלייה בביקוש לדיור בר-השגה, בעיקר בקרב קשישים (העלייה בתוחלת החיים נותנת את אותותיה גם כאן).
לצד פוטנציאל הרווח הלא-מבוטל, כמשקיעים עלינו להביא בחשבון שהתחום דורש הבנה מקצועית, הסתגלות לשינויים רגולטוריים וראייה ארוכת טווח. גורמים שמנהלים מתחמי HUD צריכים לעמוד ברגולציה ופיקוח של הממשל, כדי לוודא שהדיירים מקבלים את כל הדרוש להם תמורת התשלום שמשלם הממשל עבורם.
בדיוק כאן נכנסים לתמונה המקצוענים. בשפה שלנו – שחקני האלפא. במקרה הזה – שחקן אלפא שעוסק בהשקעות נדל”ן בארה״ב כבר 35 שנים ברציפות, ומתוכם כבר כמעט 6 שנים שהוא בעל רישיון לניהול מתחמי דיור HUD.
קראו גם על –