עמית והגר הם זוג נשוי, הורים לחמישה ילדים, הפועלים זה מעל עשור בתחום ההשקעות הפיננסיות והנדל”ן. מטרתם היא לסייע לציבור להגדיל את הונו ואת תזרים ההכנסות – תוך צמצום מקסימלי של הסיכונים הטמונים בהשקעות.
מה הרקע שלכם בתחום ההשקעות?
אז כבר 11 שנה שאנחנו, עמית והגר, חוקרים ובוחנים הזדמנויות השקעה שונות במטרה לבנות לעצמנו הון לאורך זמן ולהבטיח תזרים קבוע ככל הניתן. במהלך השנים הללו צברנו ניסיון מעשי משמעותי, ואנו משתפים אותו בשמחה עם אחרים, מתוך רצון כן לסייע לכל מי שמבקש לשפר את מצבו הכלכלי.
מה קורה עכשיו בשוק הנדל”ן בישראל?
בשנתיים האחרונות זה לא סוד שאנחנו נמצאים בסביבת ריבית גבוהה. עם העלאות הריבית נבלם הביקוש הגבוה לנדל”ן, ואיתו הסתמנה איזושהי בלימה גם של עליית המחירים – עלייה שאפיינה את השוק הישראלי, למעשה מאז 2008.
בחודשים האחרונים של 2023 נרשמה אף ירידה מסוימת בערך הנכסים, וגם חוסר היציבות הפוליטית שנגרם סביב הרפורמה המשפטית, לצד היעדר ודאות כללית, הרחיק משקיעים רבים משוק הנדל”ן.
עם זאת, הזדמנויות קיימות תמיד. במיוחד בתקופות של שוק “קפוא” או יורד ניתן למצוא הזדמנויות משתלמות – מי שיודע לחפש את העסקאות הנכונות ולהתנהל בתבונה.
מהם תנאי המאקרו המאפיינים כיום את שוק הנדל״ן למגורים בישראל?
- חוסר כרוני של דירות – קיים מחסור קבוע של כ-60 אלף דירות מדי שנה.
- גידול אוכלוסייה גבוה – כ-2% בשנה, מהגבוהים בעולם, ממשיך לתדלק את הביקוש לדיור.
- עלייה במספר הזוגות המתגרשים – לצערנו, מדובר במגמה שמגדילה את מספר משקי הבית ומעצימה את הצורך בדירות למגורים.
- תרבות מושרשת של רכישת דירות – מסורת ארוכת שנים בישראל מדרבנת רבים לרכוש נכס בבעלותם.
- ירידה בהתחלות בנייה – צמצום הפרויקטים החדשים גורם להיצע מצומצם יותר בשוק.
- התרחבות ההשקעות של הגופים המוסדיים – כשגופים מוסדיים רוכשים מניות ושותפויות בתחום הנדל”ן, זה מעיד על אמונתם בפוטנציאל הסקטור.
איך השפיע ה-7 באוקטובר על השוק?
המלחמה וכלל ההשלכות שהיא מביאה איתה חידדו את הצורך בדיור בישראל, בין היתר בשל גלי אנטישמיות בעולם המעודדים יהודים מחו”ל לרכוש כאן נכסים. בנוסף, רבים מהמפונים בדרום ובצפון מהססים לחזור לאזורי קו העימות, ופונים לחפש מגורים חלופיים במרכז. מי שמבקשים לרכוש נכסים חדשים נוטים להעדיף דירות ממוגנות ובנייה חדישה – וכך נוצרת דרישה נוספת בשוק הנדל”ן, במיוחד לפרויקטים ברמת גימור ובטיחות גבוהה.
מדוע בחרתם להשקיע דווקא עכשיו?
אנו עוקבים אחר שוק הנדל”ן הישראלי לאורך שנים, אך במשך תקופה ארוכה מחירי הדירות נראו לנו גבוהים מכדי להצדיק השקעה. בסביבות אפריל 2022 החל להתגבש שינוי, שהביא לקראת סוף 2023 ל”חלון הזדמנויות” שעשוי להישאר פתוח עוד זמן מוגבל. אחרי 14 שנים של עליות רצופות (כאמור, 2008–2022), באה תקופת תיקון מסוימת, המלווה בריבית בנקאית גבוהה שמרתיעה לא מעט משקיעים ורוכשי דירות. בתקופות כאלו אנו משתדלים לזהות פרויקטים בסיכון נמוך יחסית אך עם פוטנציאל לרווח נאה.
מה קרה למשקיעים בעקבות הריבית הגבוהה?
רבים מעדיפים להמתין בתקווה לירידת ריבית, שכן הלוואות הופכות יקרות ומכבידות על רווחיות הנכס. אך דווקא המתנה זו יוצרת הזדמנויות: מי שמסוגל לרכוש היום – לעיתים ימצא מוכרים גמישים יותר ותנאים מועדפים.
מהן התובנות שלכם לגבי ההזדמנויות בשוק?
על אף חוסר הוודאות, אין להתעלם מהביקוש הבסיסי והעקבי לדיור בישראל. ביקוש מתמשך כזה מביא לכך שברגע שהשוק מתייצב, המחירים לרוב שבים לעלות. במילים אחרות, מי שיש לו יכולת לנצל את תקופת ה”קיפאון” – עשוי ליהנות מהרווחים בעת חזרת הביקושים.
לאיזה כיוון הלכתם בהשקעות שלכם?
אנו מעדיפים לפעול בשיתוף גורמים חזקים ובעלי ניסיון בשוק, כדי להגיע לעסקאות שאליהן רוב המשקיעים הפרטיים לא היו מגיעים בכוחות עצמם. מבחינתנו, גורם שכזה מתאפיין באיכויות הבאות:
- מקצוענות ומומחיות בשוק.
- מוניטין שמאפשר לו לפעול מול חברות הנדל”ן המובילות.
- יכולת להציע תנאים כלכליים מועדפים למשקיעים שלו.
מהם שלושת מעגלי ההגנה שאתם מחפשים?
- מיקום – בעיקר גוש דן, או אזורים מרכזיים בין גדרה לחדרה.
- יזם אמין – נעדיף חברה בורסאית עם שקיפות מלאה, בעלת ניסיון מוכח, מינוף לא מוגזם וקרקעות שכבר נרכשו מראש. כמו כן, חשוב לנו שהחברה לא תלויה בכוח אדם פלסטיני, כדי לצמצם סיכונים בתקופות של מתיחות ביטחונית.
- תנאי רכישה משופרים – פרויקט שכבר קיבל היתר או קרוב לכך, הנחה מהמחיר הרגיל בשוק, פריסת תשלום נוחה (למשל 15% מקדמה והיתרה במסירה), פטור מלא ממדד תשומות הבנייה, אפשרות לממש את הנכס מוקדם ועוד.
כאשר שלושת המרכיבים הללו מתחברים, אנו שוקלים ברצינות כניסה לעסקה.
אילו השקעות ביצעתם לאחרונה?
גם לאורך חודשי המלחמה הארוכים, ובסביבת הריבית הגבוהה, רכשנו שלוש דירות להשקעה בערים מרכזיות (רמת גן, רמת השרון וחדרה), בנוסף לקרקע בהוד השרון עם צפי להפשרה לבנייה. ברוך השם, בשנה האחרונה ערכי הדירות עלו בשיעור משמעותי, וזה השפיע לטובה על שיעור התשואה שלנו ביחס להון העצמי שהושקע.
מה אתם צופים לשנה הקרובה?
בראש ובראשונה, נקווה להתייצבות ביטחונית, שכנראה תקל על רמת אי-הוודאות הכללית והאישית. התקציבים הדרושים לשיקום ופיתוח, לצד תמיכה אמריקאית מסיבית, עשויים לחזק את מעמד ישראל כיעד השקעה. כמו כן, רבים בישראל עדיין מעדיפים באופן מסורתי להיות בעליה של דירה, וחלק מטריליון השקלים המוחזקים כיום בפקדונות עשויים לחזור לשוק הנדל”ן ברגע שהתמונה תתבהר.
מרבית המומחים שאנו עוקבים אחריהם מעריכים שהמחירים בישראל ימשיכו לעלות בשנים הבאות, ואנו – אחר עיון מעמיק, גם בתקופות של ערפל – החלטנו לפעול בכיוון זה ורכשנו נכסים נוספים.
מהן הטבות המס לרוכשי דירה ראשונה?
- מס רכישה – מתחיל מעל 2 מיליון ש”ח, כך שייתכן פטור מלא או חלקי לרוכשים דירה מתחת לסף זה.
- פטור ממס שבח – מחזיקים בדירה 18 חודשים מיום המסירה, ורק אחר כך מוכרים. כך נהנים מפטור מלא מהמס על הרווח – מדובר בחיסכון משמעותי שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים.
- אפשרות רישום הדירה על שם בגירים נוספים במשפחה – אם יש בבית ילדים מעל גיל 18, ניתן לרשום את הדירה הראשונה על שמם, לנצל את הטבות המס, ולהרוויח מהשקעה משותפת.
אם אתם סבורים, כמונו, שמחירי הנדל״ן בישראל ימשיכו במגמת עליה ואתם רוצים לנצל את חלון ההזדמנויות שבו שוק הנדל״ן בישראל עדיין מציע הזדמנויות רכישה מצוינות בתנאים פיננסים שתיכף כבר ייעלמו, אנחנו מזמינים אתכם להצטרף אלינו לכנס משקיעים מיוחד שבו תושק אצלנו באתר עסקת פריסייל נהדרת בבקעת אונו.
בכנס תהיה סקירה מקצועית על שוק הנדל״ן בישראל וכן יוצגו תנאים בלעדיים לרוכשי דירות בפרויקט בשלביו המוקדמים. הכנס יתקיים בכ”ד באדר (24.3) בשעה 20:30. הכנס הוא ללא עלות אבל מצריך הרשמה מראש בלינק המצורף.
תודה שקראתם,
אנחנו כאן לכל שאלה.
בהצלחה.