שוק השכירות בגרמניה מציע למשקיעים הזדמנות ייחודית ליהנות מתשואות קבועות ויציבות, תוך שמירה על רמת סיכון נמוכה יחסית.
“תרבות השכירות”
לפני שניכנס לניתוח של מאפייני השוק הזה, חשוב רק להדגיש משהו עקרוני לגבי גרמניה. או לגבי שוק המגורים בגרמניה. בשוק המגורים הגרמני נהוגה “תרבות של שכירות”, ולא של בעלות (גם השיח הציבורי במדינה מעודד מאוד את התופעה הזו, ומדגיש את איכות החיים שנלוות אליה).
בגרמניה, בשונה מישראל, רוב האנשים לא קונים דירה למגורים, אלא גרים בשכירות. ישנן ערים מרכזיות, בעיקר במזרח גרמניה, ששיעור המתגוררים בשכירות אף יכול להגיע ל-75% מהתושבים. 35% מבתי המגורים בגרמניה מוחזקים כנכסים מניבים על ידי חברות ביטוח, נדל”ן ובנקים.
למה זה רלוונטי לנו כמשקיעים בנדל”ן למגורים?
כי כשחלק גדול מהאוכולוסייה מתגורר בשכירות, הביקוש לשכירות נותר ברמה גבוהה וקבועה, יחסית. זה אומר שהביקוש לנדל”ן למגורים – גם נדל”ן מניב – נשאר ברמה גבוהה וקבועה, גם יחסית.
ועוד יתרון של הדבר הזה עבורנו כמשקיעים – נדל”ן מניב שנשען על דמי השכירות של הדיירים הוא אחד ממנגנוני ההגנה נגד האינפלציה (כי כשמחירי הדיור עולים גם שכר הדירה עולה, אבל כמשקיעים – אנחנו נהנים ממנו כתזרים שוטף…).
ואחרי כל זה, אפשר לצלול לכמה מאפיינים מעניינים של שוק השכירות.
מה ניתן לומר על מבנה שכר הדירה בגרמניה?
שכר הדירה בגרמניה מבוסס על שלושה משתנים עיקריים, המכונים יחד “שכירות חמה”:
- “שכירות קרה” – זהו למעשה הסכום שמגיע לבעל הנכס עצמו, המחושב לפי יורו למטר רבוע. מספר קבוע ופשוט יחסית.
- עלויות ניהול ותפעול (Running Costs) – כוללות את כל השירותים שהבניין “זקוק” להם כדי לתפקד בצורה טובה, דוגמת: גינון, ניקיון וביטוחים. תשלום זה מתבצע בתחילת כל שנה, ובהמשך מתבצעת התחשבנות שנתית בין חברת הניהול לדיירים.
- הוצאות חימום (“הוצאות חמות”) – סכום שמכסה את עלויות החימום של הדירה, אשר גם הוא משולם מראש ומתבצעת התחשבנות בסוף כל שנה מול חברת הניהול.
מה קורה כשדייר נקלע לקשיים בתשלום שכר הדירה?
גרמניה היא מדינה סוציאלית ולכן ישנם גופים שיכולים לסייע לדיירים במצוקה, כמו ה”ג’וב סנטר” עבור מובטלים.
אם דייר צבר חוב של יותר מחודשיים, בעל הנכס רשאי לפנות אותו, אך התהליך מתחיל בתזכורת וממשיך לביטול חוזה השכירות והוצאה לפועל בצו בית משפט. חשוב לציין כי הפינוי נעשה בסיוע הרשויות, וכולל עיקול חשבונות הדייר במידת הצורך כדי להחזיר את החוב.
חוק הגנת הדייר
החוק בגרמניה מאפשר לדיירים להישאר בדירה ללא הגבלת זמן כל עוד הם עומדים בתנאי השכירות ומשלמים בזמן. מבחינת בעלי הנכסים, זהו יתרון, שכן הוא מבטיח תזרים יציב ותחלופה נמוכה של דיירים. שכר הדירה עצמו יכול לעלות ב-15% בכל שלוש שנים בהתאם לחוק.
תרחישי קיצון שעלולים לערער את יציבות ההשקעות
הסכנה המרכזית בנדל”ן מניב היא שבעל הנכס יתקשה לפרוע את ההלוואה שקיבל מהבנק. במקרה כזה, הבנק יכול להשתלט על הנכס ולמכור אותו במחיר נמוך, מה שעלול לפגוע בהשקעת המשקיעים. עם זאת, בעסקאות רבות, רמת התפוסה גבוהה (מעל 85%) ובכך הסיכון קטן משמעותית.
מה זה “מיטשפיגל”?
מיטשפיגל (Mietspiegel) הוא הרף העליון של מחיר ההשכרה שמותר לגבות באזור מסוים בגרמניה, על פי החוק הגרמני. לעיתים ניתן לגבות שכירות גבוהה יותר ב-10% מעל “התקרה” – בעיקר כשמשכירים דירות משופצות היטב. דמי השכירות (או למעשה המיטשפיגל), כאמור, מתעדכנים אוטומטית בכל שלוש שנים ועולים ב-15%.
נתון המיטשפיגל הוא מהנתונים החשובים שיש לבדוק לפני ביצוע עסקה / רכישת נכס בגרמניה. יותר נכון, הפער בין המיטשפיגל באזור מסוים לבין שכר הדירה שנגבה שם בפועל מהדיירים – הפער הזה הוא פוטנציאל לרווח יזמי. אם לדוגמה באחת העסקאות שלנו המיטשפיגל הוא 9 יורו למטר ודירה בבניין מושכרת ב-5 יורו למטר – יש כאן פוטנציאל רווח פשוט מאוד להשגה בעסקה.
אז מה לסיכום?
שוק הנדל”ן בגרמניה, לרבות זה המניב, מספק הזדמנויות רבות למשקיעים, עם תשואות יציבות וחוקי הגנה על הדיירים שמקטינים את הסיכון. יחד עם זאת, יש לשים לב לסיכונים הפיננסיים ולניהול נכון של ההשקעה כדי להבטיח רווחיות לאורך זמן.