השקעות נדל”ן בארצות הברית: הבנת ההזדמנויות (גם) בתקופת משבר
במהלך השנים האחרונות, השקעות נדל”ן בחו”ל ובארה”ב בפרט הפכו לפופולריות מאוד בקרב ישראלים. ישנן סיבות רבות שמניעות ישראלים להשקיע בנדל”ן מעבר לים, ועם השנים צברנו ניסיון רב בהשקעות אלו. אנחנו פעילים בתחום זה מאז 2014, ולמדנו רבות דרך מגוון רחב של השקעות עם שותפים שונים.
רצינו לשתף קצת בתובנות שלנו על השקעות נדל”ן בארצות הברית, ולדבר על דרכי ההתמודדות עם האתגרים הנוכחיים בשוק.
למה בכלל להשקיע בנדל”ן בארה”ב?
ארצות הברית מציעה הזדמנויות רבות למשקיעים:
- שוק ענק ומגוון: עם אוכלוסייה של כ-330 מיליון איש, ארה”ב היא שוק משמעותי בו תמיד יש ביקוש למגורים. למרות שהאוכלוסייה מהווה רק 4% מהעולם, היא אחראית על 35% מהצריכה העולמית. כשמדברים על שוק הנדלן בארה”ב, מדברים על מאות שווקים ועשרות נישות וסגמנטים ב-50 מדינות שונות בשוק הזה. האמירה “שוק הנדל’ן בארה”ב” היא אמירה מטעה. אין דבר כזה שוק הנדלן בארה”ב, יש לומר שווקי הנדל”ן בארה”ב.
- כלכלה חזקה: ארה”ב מחזיקה בכלכלה הגדולה והחזקה בעולם, מה שהופך את שוקי הנדל”ן שלה לאטרקטיביים בכל עת.
- שלטון יציב: הדמוקרטיה הליברלית של ארה”ב מספקת סביבה רגולטורית ושקופה, מה שמקנה ביטחון למשקיעים.
- שפה אוניברסלית: אנגלית היא השפה המדוברת בארה”ב, מה שמקל על משקיעים בינלאומיים לתקשר ולנהל עסקים.
- אקו סיסטם מפותח ושקיפות רבה: בארה”ב יש המון מכשירים, אתרים וגורמי איסוף ומחקר שמנגישים לכם כל פרט מידע שיכול לסייע לבם בהבנת הסביבה והנכס שאתם רוצים להשקיע בו. ניתן לקבל מידע מאין ספור מקורות מידע ולהקטין מאוד את אי הוודאות בהשקעה.
להכיר את הסיכונים העדכניים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית
למרות היתרונות הרבים, ישנם גם אתגרים שצריך להיות מודעים אליהם ולהביא בחשבון, לפני שנכנסים להשקעות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות:
- שוק צומח: מאז המשבר הכלכלי של 2008-2009, השוק האמריקאי חווה צמיחה כמעט מתמדת, מה שמקשה על איתור עסקאות אטרקטיביותמשתלמות.
- תחרות קשה: עם עלייה בתחרות מצד משקיעים מקומיים ובינלאומיים, קשה יותר למצוא נכסים המציעים רווח אמיתי מיידי.
- חוסר ודאות פוליטית: ערב בחירות, עימותים מתוקשרים בין ביידן לטראמפ, מעורבות וסיוע אמריקני בזירות חיצוניות לארה”ב (רוסיה-אוקראינה, ענייני המזה”ת וישראל…).
- סביבת ריבית גבוהה – הריבית הנוכחית (יולי 2024) גבוהה, יחסית, והופכת את ההשקעות בנדל”ן לאטרקטיביות פחות (בהכללה). מצד שני, הריבית הגבוהה גם מכניסה לעיתים בעלי נכסים קיימים שצריכים למחזר הלוואות לקשיי מימון ונזילות ומאלצת אותם למכור נכסים במחירים נמוכים עד נמוכים מאוד.
- “שאריות” הקורונה: התפרצות הקורונה ב-2020 השפיעה בצורה משמעותית על הכלכלה העולמית והאמריקאית בפרט, ויצרה אתגרים גם לשוק הנדל”ן. המשבר הגדול שמאיים על שווקי הנדלן בארה”ב הוא בנישת המשרדים שחטפה מכה קשה מאוד בעקבות שינויים בהרגלי העבודה של המשק האמריקאי, אשר נולדו כתוצאה מהקורונה. שוק המשרדים נראה היום (יולי 2024) כשוק ברמות סיכון גבוהות.
איך ממשיכים להשקיע בנדל”ן?
גם בשוק מאתגר זה, אפשר למצוא עסקאות טובות אם יודעים איך לחפש ומה לחפש. כדי להצליח בזירה זו, עלינו להיות מודעים למציאות הקיימת ולנקוט בגישה אסטרטגית וחכמה.
- חיפוש עסקאות טובות: השוק האמריקאי גדול ומגוון, ותמיד יהיו בו עסקאות טובות. עם זאת, על המשקיעים להיות מוכנים לבדוק מספר רב של אפשרויות ולמצוא את העסקאות הטובות באמת.
- השקעות גדולות יותר: על מנת לבדל את עצמנו מהמשקיעים הקטנים, אנו ממליצים להתרכז בעסקאות גדולות יותר, בטווח של 5-25 מיליון דולר. ברמת ההשקעות הזו, יש פחות תחרות מצד משקיעים קטנים יותר ויותר אפשרויות לשיתופי פעולה עם קרנות, בנקים ואנשי מקצוע בעלי מוניטין.
- שחקני אלפא: אנו בוחרים להשקיע עם שותפים מקומיים שיש להם את הניסיון, הידע והקשרים הנדרשים להצלחה בשוק האמריקאי. שותפים אלה פועלים ב-“Boots on the Ground” ומכירים את השוק לעומק. אנחנו לא מאמינים בנדל”ן בטווח רחוק. כדי להגיע לעסקאות הטובות חייבים להיות בשטח.
השקעות נדל”ן בתקופת משבר
ריביות גבוהות ומשברים מאלצים אותנו לבצע התאמות באסטרטגיות ההשקעה שלנו. הנה כמה עקרונות שאנחנו מקפידים לעבוד על פיהם, באופן כללי ובפרט בכל הנוגע להשקעות בארה”ב:
- מיקוד במעמד הביניים: אנו מתמקדים בנכסים המיועדים לשכירות ומכירה במחירים נגישים למעמד הביניים. זוהי האוכלוסייה הגדולה ביותר שתמשיך לדרוש מגורים גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית.
- בדיקת עמידות בעסקאות: אנו מוודאים שהעסקאות שלנו יכולות לעמוד בתרחישים קיצוניים, כמו ירידה בתפוסה או בתשואות, כך שההשקעה תישאר יציבה גם בעתות משבר. כלומר נחריף את מבחני הלחץ בבדיקת העסקאות.
- העדפת עסקאות מניבות: אנו נוטים להשקיע בעסקאות המניבות הכנסות כבר מהיום הראשון, במקום בעסקאות יזמיות שמציעות תשואות פוטנציאליות גבוהות אך גם סיכון גדול יותר, הנגזר מאי וודאות גדולה יותר.
- מינוף שמרני: אנו שואפים למינוף נמוך יותר בעסקאות שלנו, ברמות של 50%-60%, כדי להקטין את הסיכון לאובדן ההשקעה במקרה של ירידות שיערוכים בשוק.
- מחירים נמוכים ממחירי השוק הנוכחיים: אנו מחפשים נכסים במחירים נמוכים משמעותית מהמחירים לפני המשבר הנוכחי, כדי להבטיח שאנו לא משלמים יותר מדי בשוק תנודתי. את זה נוכל למצוא ממוכרים שנקלעו לקשיים למחזר הלוואות על הנכסים שהם קנו בשעה שהריביות היו נמוכות בהרבה.
מה עוד?
מלבד השקעות בנכסים המיועדים למגורים או לעסקים, כדאי לפקוח עיניים ולהכיר גם ערוצים אחרים, דוגמת השקעות בנכסים מיוחדים המושכרים לממשלת ארה”ב, כמו בתי חולים צבאיים ומשרדי ממשלה. אלו השקעות ארוכות טווח ל”דייר הכי עשיר בעולם” עם חוזים המציעים תשואות יציבות. ועוד “סוכריות” כדוגמת העברת האחזקה של הנכס ותשלום המיסים על הנכס מהמשכיר (אנחנו) לשוכר, קפיצות העלאות שכר דירה מקובעות בתוך החוזה הארוך, הצמדות שכר דירה למדד ועוד.
השקעות נדל”ן בארה”ב הן דרך מעולה לגוון את תיק ההשקעות – יש לעשות זאת תוך הקפדה על הבנה מעמיקה ותכנון אסטרטגי מחושב. המשבר הנוכחי מציב אתגרים רבים, אך גם פותח דלתות להזדמנויות חדשות.
אנחנו מאוד מאמינים בהזדמנויות שנוצרות בתקופות משבר. משבר לא מדליק אצלנו את האינסטיקט להסתתר עד יעבור זעם. משבר מייצר לנו מוטיביות להיישיר מבט, להבין את מהותו, להעריך את משכו ולאתר בו הזדמנויות שלא רואים בדרך כלל בשוק עולה ומלבלב (כשכל הסחורה יקרה).