באופן כללי ולאורך שנים, ענף הנדל”ן מושך משקיעים, בעיקר לנוכח היציבות היחסית שמאפיינת אותו. השאלה “איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה?” היא לא שאלה פשוטה כלל. יש הבדלים משמעותיים בין מדינות, בין ערים ואף בין שכונות באותה עיר.
במאמר הזה ננסה להציג כמה נקודות מבט, במסגרת המודל שלנו – מודל “הרפת” או “שחקני האלפא”, שממוקד במה שאנחנו מכנים “העולם העשיר”: מערב אירופה, ארצות הברית וקנדה, ובשנתיים האחרונות גם ישראל (תנאי המאקרו החזירו את ישראל למרחב הרלוונטי להשקעה). בכלל, חשוב לציין שהמודל מוקפד ומפורט, אבל מצד שני – לא קשיח, פתוח להתפתחויות ולשינויים כאלה ואחרים שמתרחשים באופן קבוע בעולם הכלכלה.
מה קובע היכן לקנות דירה להשקעה?
א. מטרות ופרופיל המשקיע
ראשית, כדאי לשאול את עצמנו: מה אנחנו מחפשים? האם אנחנו מעוניינים בתזרים שוטף (דמי שכירות), בעליית ערך לטווח ארוך, או אולי בשילוב בין השניים? האם מדובר בכסף נזיל שנרצה להשתמש בו בתוך כמה שנים, או שאנחנו משקיעים לטווח ארוך מאוד? השקעה לטווח קצר עשויה להתאים לאזורים עם ביקוש שכירות גבוה אך עם עלות רכישה לא גדולה, בעוד שלטווח ארוך אפשר לשאוף למדינות או לאזורים שבהם הנכס צפוי לעלות משמעותית בערכו לאורך עשורים.
ב. מודל השקעות
כאמור, אנחנו גיבשנו לעצמנו מודל השקעות עם קריטריונים מאוד מסוימים. הניסיון שלנו לימד אותנו שכדאי לעבוד מסודר ולהיצמד לעקרונות מסוימים – כל אחד למה באופן שמתאים לאישיותו ולהעדפותיו, העיקר שיהיה מודל.
אז במקרה שלנו, מעבר לזירות שהזכרנו, שאנחנו מכנים “העולם העשיר”, הקריטריונים או עקרונות המודל ממוקדים בראש ובראשונה בחברות, באנשים שאיתם אנחנו בוחרים להשקיע, או יותר נכון – במאפיינים ובמסוגלות של החברות או האנשים האלה.
“שחקני האלפא” הם, אם כן, חברות ישראליות שבחרנו בקפידה כשותפים להשקעות שלנו – מומחים בתחומם, בעלי “קבלות” וניסיון עשיר, בעלי “כיסים עמוקים” (שיאפשרו התמודדות עם קשיים ואתגרים שיכולים להתרחש בהשקעות) וותק בעולם ההשקעות (עם עדיפות ל”בוגרי” משבר 2008). אלה חברות או אנשים שנוהגים בצניעות בתחזיותיהם, משקיעים בעצמם בעסקאות שהם מקדמים, מייצרים למשקיעים קדימות ברווחים ופועלים מולם בשקיפות.
כחלק מהמודל אנחנו מחפשים, דרך השחקנים, אזורי ביקוש חזקים, ומתמקדים במקומות שאנחנו מזהים כבעלי פוטנציאל רב לצמיחה, לתשואה. זאת בנוסף לסביבה נוחה יחסית לתפעול הנכס (זמינות של חברות ניהול, חוקים נוחים בהקשרי השכרת נכסים וכדומה).
ג. שיקולים מימוניים ומשפטיים
יש חשיבות רבה לשאלת המימון של רכישת הנכס: ריבית המשכנתה, גובה המקדמה, עלויות רכישה (מיסים ושאר הוצאות). בנוסף, יש חשיבות לדיני המס: במדינות שונות שיעורי המס על שכירות ועל רווחי הון, כמו גם תקנות פיקוח על שכירות, עשויים להשפיע מאוד על כדאיות ההשקעה.
איך בוחרים את היעד הנכון להשקעה?
הנה כמה סוגיות שאפשר להביא בחשבון כששואלים את השאלה הזו:
- חישוב תשואה ברוטו/נטו – חשבו את יחס דמי השכירות השנתיים למחיר הנכס, ובהתחשב בכל ההוצאות מסביב (מס רכישה, עלויות ניהול, שיפוצים וכו’).
- מימון זמין – בדקו באיזו מדינה תוכלו לקבל תנאי משכנתה טובים או הלוואות בתנאים משתלמים.
- סביבה ותחזיות צמיחה – שאלו את עצמכם האם קיימות תשתיות חדשות, מקורות תעסוקה, מוסדות חינוך ואקדמיה טובים; כל אלה משפיעים על ביקוש לשכירות.
- רגולציה וסיכון פוליטי – האם המדינה מספקת ביטחון למשקיעים זרים? מהי מדיניות המיסוי?
מה עוד? פיזור וגיוון!
אנחנו תמיד מדגישים: לא משנה כמה אטרקטיבית העסקה הספציפית, או השוק הספציפי שעומד על הפרק – פיזור הוא מילת המפתח הראשונה, וגיוון היא מילת המפתח השנייה.
אפשר למשל לרכוש דירה אחת בישראל (לניהול קרוב ונוחות), במקביל להשקיע כחלק מקבוצת רוכשים בנדל”ן בארה”ב, ובמקביל להחזיק גם חשיפה קטנה לשוק האירופי. כך, אם אחד השווקים ידעך, אתם עדיין נהנים מתשואות חיוביות במקומות אחרים.
אז איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה?
כמו שבוודאי הבנתם, אין תשובה פשוטה. התשובה המורכבת דורשת בראש ובראשונה בדיקה של מטרותיכם האישיות, רמת הסיכון הרצויה והכדאיות הפיננסית בכל שוק.
- אם אתם אוהבים את הביטחון שקרבה גיאוגרפית מעניקה, ייתכן שהשקעה בישראל תתאים לכם, במיוחד באזורי ביקוש.
- אם אתם מחפשים פוטנציאל לתשואות גבוהות ויכולים להתמודד עם חוקי שוק משתנים, ארה”ב ומערב אירופה מציעות מגוון אפשרויות, לעיתים בתמחור טוב יותר לעומת מרכזי ערים בישראל.
- קנדה, מצידה, עשויה אולי להתאים למי שמוכן לשלם יותר, אך רוצה ליהנות מכלכלה יציבה וצומחת.
- ואולי בכלל תתאים לכם זירה אחרת, יעד אחר, נכס אחר. כדאי לבדוק.
בנוסף, ובכל אפיק, כדאי לזכור את העקרונות הבאים:
- הגדרת מטרות – האם אתם מחפשים תשואה שוטפת, עליית ערך, או תמהיל של שניהם?
- בחינת תנאי המימון והמיסוי במדינת היעד.
- יצירת בסיס ידע – אל תסתפקו בשמועות, השקיעו זמן במחקר מעמיק או היעזרו באנשים עם ניסיון.
- אל תשכחו לפזר סיכונים, בהתאמה לרמות השונות של סיכון וסוגי נכסים.
ההון העצמי שלכם הוא כלי בדרך אל החופש
בין אם תבחרו דירה בישראל או דירת סטודיו במערב אירופה, ההשקעה בנדל”ן יכולה להיות צעד משמעותי לטובת בניית עתיד כלכלי יציב יותר.
לצד האמירה המרכזית הזו, שאנחנו מאוד מאמינים בה, ממש חשוב לזכור: אין “קסם” אחד שעובד לכולם. למדו את השוק, תאמו ציפיות, פזרו השקעות וקבלו החלטות שקולות. כך, תהליכי ההשקעות שלכם יהפכו לבסיס מוצק לצמיחה ארוכת טווח.
בהצלחה!