תשואה.
מילה פשוטה אחת, אבל כזו שמאחוריה עולם שלם של מושגים, עולם שלם של כלים פיננסיים. עולם שלם של אפשרויות.
נשמע מפחיד?
ברור. כמו הרבה מונחים הקשורים לכסף ולהשקעות.
אבל אולי שווה גם להפְנים, שהמונחים האלה, ובפרט המונח הזה שאנחנו מדברים עליו עכשיו, הם גם מפתח. מפתח לרווחה כלכלית. מפתחת לביטחון כלכלי. מפתח לצמיחה. גם כלכלית וגם אישית.
אז איך עושים את זה? איך ניגשים לנושא שנשמע כל כך מורכב?
כמו תמיד, ננסה לפרק אותו לחלקים קטנים יותר. זה יהיה קל יותר לעיכול וכך נוכל להבין יחד איך תשואה יכולה להיות המצפן שלנו בעולם ההשקעות.
נתחיל בלנסות להבין: מהי תשואה בכלל?
באופן הכי פשוט שיש, תשואה היא סכום הכסף שאותו הרווחנו כתוצאה מההשקעה שלנו, ביחס לסכום הכסף שהשקענו באותה עסקה. לעיתים קרובות יש זהות בין המונח “תשואה” לבין המונח “ריבית” – מחיר הכסף.
דוגמה פשוטה היא למשל מהעולם של שוק ההון.
דמיינו שאתם קונים מניה במחיר מסוים, ובסוף התקופה, המחיר שלה עלה. הפער בין מחיר הקניה למחיר המניה בסוף התקופה (שבחרתם) זה הרווח שלכם. זו התשואה שלכם. אם קורה להפך (וזה קורה) – אם מחיר המניה ירד, זה ההפסד שלכם.
התשואה עוזרת לנו לכמת את הרווח (או את ההפסד) באחוזים, ביחס שבין הסכום הזה לבין הסכום של ההשקעה עצמה (שנקרא גם “קרן”). זו הבנה של כדאיות ההשקעה, של מידת ההצלחה שלה.
במספרים, אם נגיד השקעתם 1,000 ש”ח במניה כלשהי, ובסוף תקופה מסוימת היא שווה 1,100 ש”ח, התשואה שלכם בסוף אותה תקופה היא 10%. פשוט ככה.
תשואה – קווים לדמותה
ישנם מספר סוגים של תשואה, כל אחד מהם מספק זווית אחרת להבנת ההכנסות שלנו מהשקעות.
בואו נדבר על כמה מהם.
תשואה פשוטה (Simple Return) או החזר השקעה – Return Rate of Investment) ROI)
סוג התשואה הזה הוא פשוט חישוב בסיסי של ההפרש בין סכום הכסף שהשקענו לבין הסכום הכולל שקיבלנו בסיום ההשקעה. וההפרש הזה – שהוא בעצם הרווח – נבחן ביחס לסכום ההשקעה הראשוני.
זה בעצם קצת כמו הדוגמה של המניה מקודם – השקענו 1,000 שקלים וקיבלנו בסוף 1,100 – התשואה שלנו היא אותם 100 שקלים, שהם 10% מהסכום שהשקענו.
התשואה הפשוטה (או ה-ROI) היא מדד ראשוני שמאפשר לנו לקבל תמונה מהירה על ביצועי ההשקעה. כלי פשוט להשוואת הביצועים של השקעות שונות.
תשואה על ההון העצמי Return on equity) ROE)
זהו יחס פיננסי המשמש למדידת רווחיות של השקעה ביחס להון העצמי המושקע בעסקה. במילים אחרות, היחס הזה משקף עד כמה ההון עצמי שלנו מנוצל ביעילות (או לא ביעילות) כדי לייצר רווחים.
נוסחת ה-ROE היא ההכנסה נטו לחלק להון ההעצמי כפול 100.
קונקרטית בהשקעות נדל”ן:
- ההון העצמי מייצג את החלק שנמצא בבעלות המשקיע, מתוך שווי הנכס. הוא מחושב כשווי השוק הנוכחי של הנכס בניכוי כל משכנתה או חוב אחר.
- ROI לעומת ROE – בעוד שה-ROI מחשיב את כל העלות של השקעה, כולל חובות ומינופים, ה-ROE מתמקד אך ורק בנתח ההון של המשקיע. זה הופך את ה-ROE לרלוונטי במיוחד במקרים שבהם מעורב מינוף (הלוואה) – מהלך מקובל בעסקאות נדל”ן. ה-ROE עוזר למשקיעים להעריך את השפעת המינוף על השקעת הנדל”ן שלהם.
תשואה אפקטיבית (Effective Return)
כאן הדברים מתחילים להיות קצת יותר מעניינים.
תשואה אפקטיבית מתחשבת בהשפעה של ריבית דריבית או הכנסות נוספות לאורך התקופה.
רגע, אבל מה זה ריבית דריבית?!
ריבית דריבית מכונה גם “פלא פיננסי”. היא באמת מכשיר צמיחה פלאי.
מה הופך אותה לפלא? אופן החישוב שלה.
בשונה מהריבית הפשוטה, שהיא מכפלה רגילה של שיעור הריבית בסכום קבוע, ריבית דריבית היא מכפלה של שיעור הריבית בַּסכום המשתנה של ההלוואה או של ההפקדה לאורך חייה. ואנחנו יודעים כבר שהסכום הזה משתנה כל הזמן, בגלל הריבית כמובן.
במילים אחרות, ריבית דריבית זו ריבית (גם על) הריבית הפשוטה שנצברת על הסכום שהשקענו.
שיעור תשואה שמבוסס על ריבית דריבית נותן לנו תמונה מדויקת יותר על כמה ההשקעה שלנו באמת “עבדה” עבורנו.
אם למשל נדבר על מכשיר פיננסי מוכר כמו “קופת גמל להשקעה”, אפשר לומר שכל שקל שאנחנו מכניסים לקופה שלנו בקרן הזו צובר ריבית. אבל גם הריבית צוברת ריבית! התשואה האפקטיבית במקרה כזה תשקף, בסוף תקופה מסוימת, את הרווחים המצטברים שלנו, גם על הקרן שהשקענו וגם על הריבית הנצברת על הקרן הזו.
תשואה שנתית (Annualized Return)
השקעות נמשכות לפרקי זמן שונים – חודשים, שנים, או אפילו עשורים. התשואה השנתית מאפשרת לנו להשוות בין השקעות שונות על ידי חישוב התשואה כאילו היא נמשכה לאורך שנה אחת.
אם למשל אנחנו מדברים על תשואה של 20% על השקעה בת 3 שנים, התשואה השנתית מההשקעה הזו תהיה כ-6.66% בשנה.
תשואה פירותית (Current Yield)
תשואה פירותית מתארת את ההכנסות השוטפות שמניבה ההשקעה, ללא קשר לשינוי בערך הנכס. תשואה זו מתייחסת למשל לדיבידנדים מרווחי מניות, לריבית על אגרות חוב וגם להכנסה משכר דירה של נדל”ן למגורים.
המונח ״פירותי״ מגיע מעולם החקלאות. התשואה הפירותית היא כמו הפרי הנקטף מהעץ בכל שנה או בכל עונה ומגיע אלינו לצלחת, או לחשבון הבנק, בהתאמה.
תשואה הונית (Capital Gain Yield)
תשואה הונית מתארת את השינוי בערך הנכס עצמו. זהו הרווח או ההפסד שנוצרו משינוי בערך השוק של הנכס שבו השקענו.
לדוגמא, קנינו בית במיליון ש״ח ואחרי 10 שנים מכרנו אותו ב-2 מיליון ש״ח. הנכס הכפיל את שוויו ויצר לנו רווח הוני של 100% ב-10 שנים (או 10% בשנה).
תשואה מול סיכון (Risk-Adjusted Return)
כאן נכנס למשוואה הסיכון במלוא הדרו. תשואה מותאמת סיכון מראה לנו כמה הרווחנו ביחס לרמת הסיכון שלקחנו. הנתון הזה עוזר לנו להעריך אם ההשקעה הייתה משתלמת ביחס לסיכון שנלקח.
לחשב סיכון או את פרמיית הסיכון, כלומר, כמה שווה הסיכון שאנחנו לוקחים, זה אולי אחד הדברים המורכבים ביותר בעולם ההשקעות.
תשואה פנימית – Internal Rate of Return) IRR)
זהו מדד מורכב יותר, אבל גם אולי החשוב ביותר להיכרות איתו ולהבנה שלו. זה נתון שמשמש להערכת הרווחיות של השקעות המתפרסות על פני פרקי זמן שונים עם תזרים מזומנים משתנה.
אנחנו רוצים קצת להעמיק את ההתייחסות למושג הזה, וגם להשוואה בינו לבין התשואה הפשוטה או החזר ההשקעה (ROI).
כשאנחנו מדברים על השקעות, לעיתים קרובות אנחנו מתמקדים בתשואה שנתית פשוטה או בתשואה כוללת. אבל הנתון הזה של ה-IRR נכנס לתמונה כאשר ההשקעה שלנו מניבה תזרימי מזומנים משתנים לאורך זמן, כמו בפרויקטים של נדל”ן או בהשקעות הון סיכון.
איך ה-IRR עובד?
אז נניח שאתם משקיעים סכום כסף בפרויקט מסוים ומצפים לקבל תזרים מזומנים בחזרה במהלך השנים הבאות. IRR הוא השיעור השנתי המייצג את הרווחיות הכוללת של הפרויקט, אך תוך התחשבות בכל תזרימי המזומנים המתקבלים והמשתנים לאורך הזמן.
החישוב של IRR דורש פתרון משוואה מסובכת יחסית, שבמסגרתה סכום ההשקעה הראשונית יהיה שווה לערך הנוכחי של כל תזרימי המזומנים העתידיים (רווחים או הפסדים).
מסובך קצת, כמו שאמרנו…
אולי דוגמה תבהיר את זה יותר טוב.
נניח שאתם בוחנים השקעה בפרויקט נדל”ן.
במסגרת העסקה, נדרשת השקעה של 1,000,000 ש”ח היום, והתוכנית העסקית מדברת על קבלת תזרימי מזומנים כזו:
– שנה 1: 200,000 ש”ח
– שנה 2: 300,000 ש”ח
– שנה 3: 400,000 ש”ח
– שנה 4: 500,000 ש”ח
ערכו של ה -IRR יהיה זה שיגרום לערך הנוכחי של תזרימי המזומנים להיות שווה לאותם 1,000,000 ש”ח שהושקעו בהתחלה.
החישוב נראה כך:
0 = 1,000,000
פתרון המשוואה המורכבת הזו (באמצעות מחשבון פיננסי או אקסל…) ייתן את ה-IRR, שיעור התשואה הפנימי.
לצורך הדוגמה, נניח שקיבלנו 17%.
המשמעות היא שאם התזרים החזוי יתקיים, התשואה השנתית הממוצעת של ההשקעה הזו לאורך ארבע שנים יעמוד על 17%.
במילים אחרות, ה-IRR הוא כלי חשוב להערכת רווחיות של השקעות מורכבות עם תזרים מזומנים משתנה. כאשר משתמשים ב-IRR כחלק מתהליך קבלת ההחלטות בהשקעות, ניתן להשיג תמונה רחבה ומדויקת יותר של הרווחיות הפוטנציאלית והסיכונים הנלווים.
ואם אנחנו כבר בענייני דוגמאות, בואו נתמקד רגע בדוגמה להשקעה בנדל”ן, ומנתוני התשואות השונות שניתן לדבר עליהן, בחלוף שנה להשקעה.
אז נניח שהשקענו 500,000 ש”ח בנכס נדל”ני למגורים. לאחר שנה השווי שלו עלה
ב-50,000 ₪, ל-550,000 ₪. בפרק הזמן הזה נניח גם שקיבלנו הכנסה משכירות בסך 20,000 ש”ח.
איך תיראה התשואה?
תשואה פשוטה מהשבחה בלבד (שהיא גם התשואה ההונית)
תשואה פשוטה כולל שכירות
תשואה פשוטה על השכירות בלבד (שהיא גם התשואה הפירותית)
וממש בכמה מילים, מה ההבדל בין IRR ובין ROI?
ROI משקף את הרווח הכולל מההשקעה לאורך תקופת ההשקעה.
IRR, לעומת זאת, עוזר לנו להבין את קצב הצמיחה השנתי של ההשקעה שלנו. ההתמקדות בתזרימי המזומנים לאורך הזמן מאפשר לנו לבחון את ההשקעה ברזולוציה גבוהה יותר.
בפועל, למרות שבשנה הראשונה המדדים האלה יכולים להראות לנו תוצאות דומות, ככל שהשנים עוברות, ההבדלים בין ROI ל-IRR יכולים להיות משמעותיים. אם אנחנו רוצים להבין באמת את ההשקעה שלנו לאורך זמן, IRR מספק כלי הרבה יותר מדויק ומעמיק.
בכל אופן, שני המדדים הם שתי זוויות של הערכת השקעות – שתיהן טובות וחשובות.
נו, אז עכשיו ברור יותר למה בכלל חשוב להבין את עניין התשואה?
נחדד רגע. רק כדי לודא שהמסר עבר.
הבנת התשואה והיכולת לחשב אותה היא מפתח קריטי בהשקעות, שוב – בדגש על מדד
ה-IRR. זו הבנה שמאפשרת לנו להשוות בין השקעות שונות, להבין את הביצועים שלהן, ולזהות את העסקאות המוצלחות ביותר עבורנו. בנוסף, זה עוזר לנו לבנות אסטרטגיות השקעה שמותאמות לצרכים וליעדים האישיים שלנו.
כאשר אנחנו בוחנים השקעה, חשוב שנשאל את עצמנו מספר שאלות מפתח:
1. מהי התשואה הצפויה של ההשקעה? (שאלה שתעזור לנו להבין את פוטנציאל הרווח מהעסקה).
2. כמה סיכון כרוך בהשגת תשואה זו? (כדי שנוכל להחליט האם אנחנו מוכנים לקחת את הסיכון).
3. מהי התשואה האפקטיבית לאחר התחשבות בגורמים נוספים כמו מיסים ודיבידנדים? (כך נקבל תמונה מלאה של הרווח הפוטנציאלי).
4. כיצד התשואה השנתית של ההשקעה משתלבת באסטרטגיה הכללית שלנו? (כדי שנוודא שהיא תואמת את היעדים הפיננסיים שלנו).
וממש לסיכום
תשואה היא, אם כן, מצפן מרכזי (אך ממש לא בלעדי) בעולם ההשקעות.
היא מאפשרת לנו להבין את ביצועי ההשקעות שלנו ולבנות אסטרטגיות השקעה מוצלחות. היא פותחת בפנינו עולם שלם של הזדמנויות, שבתורן גם סוללת לנו את הדרך לעבר עצמאות כלכלית.
אנחנו מזמינים אתכם לאתר שלנו וספציפית לחנות הידע שלנו – יש שם, על המדפים, שפע של חומרים העוסקים בתודעת משקיעים, באסטרטגיות השקעה, בחשיבה על תשואות ובחתירה להשגתן.