לא מבזבזים משברים
שנת 2022 עמדה בסימן משבר. את זה כולנו יודעים ומבינים, וחלק מאיתנו הרגישו ומרגישים זאת היטב גם בשוטף – הכול נעשה יקר יותר, החל ממוצרי הצריכה הבסיסיים, דרך חוויות ובילויים ועד מימון הכסף ‘הממונף’ שעובד עבורנו באפיקי ההשקעות השונים.
אבל משבר הוא לא רק זירת “הרע המוחלט”. בטח לא כשמדברים השקעות. דווקא בעיתות משבר גורמי מקצוע אמיתיים יודעים לאתר הזדמנויות השקעה.
מחירים אטרקטיביים, פוטנציאל רווח – זה סוג המונחים שכדאי לנו לאמץ חזק ולהתאמץ לאתר.
אם נהיה יותר קונקרטיים, נוכל למשל לדבר על השקעות בנדלן בגרמניה, ככאלה שדווקא בעת הזו, ניתן למצוא בהן הזדמנויות השקעה במחירים אטרקטיביים ועם פוטנציאל רווח גבוה. ואם נהיה עוד יותר קונקרטיים, נדבר על הנדל”ן למגורים ונדל”ן בשימוש מגוון (מגורים+מסחרי+חניון לדוגמא).
השקעות נדל”ן בגרמניה – נתוני המאקרו הגרמניים
נתחיל רגע במאקרו. כלכלת גרמניה היא כלכלה יציבה וחזקה, הכלכלה החזקה באירופה. היא מפגינה חוסן לאורך השנים, גם לאורך שנות הקורונה.
הנתונים הכלכליים של השנה החולפת מצביעים על צמיחה בשיעור של כ-2% ועל שיעורי אבטלה נמוכים ביחס למדינות האחרות (כ-3% בסוף 2022).
החוסן הזה בולט אף יותר מול “אדוות הקורונה” – לרבות התמודדותה של גרמניה, אחת היצואניות הגדולות בעולם עם קשיים מתמשכים בתחומי הסחר (אספקה, שינוע).
נראה שגם צמצום אספקת הגז מרוסיה, בעקבות המלחמה באוקראינה, לא פגעה באופן משמעותי בכלכלה הגרמנית (למרות שלפני פחות משנה כותרות העיתונים “ניבאו” את ה”משבר הנורא” אליו תיכנס גרמניה בגלל סגירת שיבר הגז של פוטין….)
גרמניה פתרה את עניין האספקה של הגז באמצעות מקורות אחרים (דוגמת נורבגיה), ברבעון האחרון של 2022, והקצתה עוד קודם, לקראת החורף, 41 מיליארד אירו לתמיכה במשקי הבית במשבר האנרגיה.
כמו בכל העולם, האינפלציה לא פסחה על האומה הגרמנית – המחירים האמירו בכל התחומים, לרבות בתחום הנדל”ן. עלויות הבנייה הגבוהות הביאו לעצירה כמעט מוחלטת של פרויקטים חדשים, וגם עלויות השיפוץ והתחזוקה של נכסים קיימים צמצמו את כדאיות ההשקעה בהם.
עד כאן הקשיים והאיומים, שמגלמים גם, כמובן, מגוון הזדמנויות.
בואו נדבר הזדמנויות – קניית נכס בגרמניה להשקעה
ביקוש לנדל”ן למגורים
מעבר לביקוש הקשיח לקורת גג, שתמיד היה וכנראה תמיד יהיה בחברה האנושית, ההקְשר הנוכחי כולל גם מיליון פליטים (ויותר) מאוקראינה, שמרחיבים מאוד את הביקוש לדיור בגרמניה.
לכך יש להוסיף את צמצום היצע הדירות הנוכחי, כתוצאה מהתייקרות מיזמי הבנייה שהזכרנו, והנה לכם “קצוות חיוביים” של אירועים שליליים (כמובן שמלחמה היא אירוע שלילי בלבד, אבל קליטה של פליטים במדינה מתקדמת היא כנראה הרע במיעוטו עבורם ואירוע מצמיח מבחינה כלכלית).
הגירה זו גרמה לגרמני המקומי לשפר דיור והוא עזב בניינים גדולים וישנים, שהממשל הפדראלי העניק בהם דיור לפליטי המלחמה שהגיעו.
מחיר השכירות (שמגלמת “תשואה תזרימית” מהשקעה בנכסים אלה)
מחקר עדכני מצביע על עליית מחירי השכירות בגרמניה, ולפי הערכות שונות מחירים אלה צפויים להמשיך ולהאמיר נוכח ההיצע המצומצם של דירות חדשות.
נזכיר בהקשר הזה שמדינה זו, בשונה מישראל למשל, מתאפיינת ב”תרבות של שכירות” – באופן מסורתי רוב תושביה מעדיפים לגור בשכירות מאשר להיות בעלי הבית שבו הם חיים. כלומר, העדפות הצרכנים – בוודאי בעידן של יוקר המחייה שבא לידי ביטוי גם בשוק רכישת הנדל”ן – משחקות כאן תפקיד מרכזי.
עליית ערך
אינפלציה משמעותה לא רק עלויות גבוהות, אלא גם פוטנציאל רווח. נדל”ן מניב המייצר תזרים מזומנים הוא אחד ממנגנוני ההגנה כנגד האינפלציה, שכן אחד ממרכיבי האינפלציה הבולטים הוא סעיף הדיור. לכן כשיש אינפלציה, יש, גם, עליה בשכר הדירה!
בנוסף, אותן עלויות בנייה, שיפוץ ואחזקה שהזכרנו למעשה מגולמות גם בערך הנכס עצמו, ומגדילות אותו. כך שעל אף הסימנים לבלימה של עליית מחיר הנדל”ן הגרמני (באמצעות העלאת הריבית), הכלכלנים בגרמניה מעריכים כי ההתאוששות לא רחוקה ואיתה תגיע גם עליית המחירים של הנכסים.
אגב, דווקא עכשיו כשמדברים על ירידות מחירים, זו למעשה העת הטובה ביותר לרכישה… קנייה בזול מתוך כוונה למכור ביוקר בהמשך.
חברות ביטוח גדולות, קרנות שמקבלות תזרים שוטף גבוה מאוד של ביטוחים ופנסיות בתקופה כזו מחפשות יותר נדל”ן, וכפי שציינו הבניינים בגרמניה הם ברובם בבעלות חברות עסקיות-בנקים, חברות ביטוח וקרנות.
חברות אלה אינן רוצות לנתב את הכסף הגדול כעת לשוק ההון התנודתי ומחפשות בניינים שמנוהלים היטב.
משכנתאות
מאפיין ייחודי של שוק המשכנתאות בגרמניה, שוב בשונה מישראל, הוא הריבית הקבועה שאינה צמודה למדד (או בקיצור – ריבית קל”צ). מדיניות ריבית כזו גוזרת על הבנקים לגלם בשיעור הריבית, שהוא מחיר ההלוואות שהם מציעים ללקוחותיהם, הערכות רב-שנתיות להעלאת הריבית.
מכאן, ובהקשר הנוכחי של סביבת ריבית גבוהה, שהעסק נעשה יקר. יקר מאוד. וזה עוד גורם שמשפיע על האטה עד כדי קיפאון ברכישת נדל”ן למגורים ברחבי המדינה (גם מצד פרטיים וגם מצד משקיעים).
איפה ההזדמנות בהקשרי המשכנתאות? משקיעים ותיקים בגרמניה, לרבות שחקני האלפא שאנחנו עובדים איתם, מכירים היטב את השוק הגרמני ומוכרים היטב בקרב בנקים רבים. בניגוד לגורמים פרטיים או חדשים בתחום, חלק מהחברות הוותיקות האלה מקבלות עדיין תנאי הלוואה אטרקטיביים מאוד (ריבית קבועה בשיעור נמוך יחסית), שאנחנו כמשקיעים פרטיים, פאסיביים יכולים להנות מהם.
אז למה דווקא גרמניה, ולמה דווקא עכשיו?
רצינו להראות שמצב משברי או שינויים חדים בכלכלה תמיד יביאו עימם גם הזדמנויות ולא רק חרדות. בעיתונות שרובנו צורכים בולטים השלילי והצהוב, כי ככה עיתונים מוכרים יותר(!).
אנחנו מנסים תמיד להעמיק בסיטואציות, להבין אותן טוב יותר ורחב יותר ולחפש את היהלומים בתוך הבוץ (גם בטבע צריך לנפות בוץ ולכלוך כדי לחשוף יהלום…); כדאי לזכור, שלעיתים המשבר של האחד הוא ההזדמנות של האחר!
התובנה שלנו היא שהמצב הנוכחי הוא רגעי ודינמי, הוא הושפע בחוזקה מאינפלציה שהתפרצה ומריביות שדולקות אחריה והוא מכיל מהלכים רבולוציוניים בשוק שמתנהל על פי רוב בתנאים אבולוציונים.
ההתנגשות הזאת יכולה להוליד הזדמנויות שלא נתקלים בהן בשיגרה. אם הולכים יד ביד עם גורמי מקצוע ותיקים ומנוסים, אפשר ללקט נכסים במחירי סערה ולהמתין בסבלנות לאביב שתמיד מגיע.
רוצים לדבר איתנו על נדל”ן בגרמניה? אנחנו תמיד זמינים בשבילכם – עמית והגר השקעות נדל”ן בגרמניה