בעולם הפיננסים המתפתח כל הזמן, משקיעים מנווטים ללא הרף במרחב הזדמנויות ההשקעה, במטרה למקסם את התשואה שלהם. בין המונחים ונישות ההשקעה השונות נוכחים גם שני מונחים שגורים, אבל ייתכן שלא מספיק ברורים, שחשבנו להפנות אליהם את הזרקור.
אלה הם “עסקת הון” ו”עסקת חוב”.
אלה שני אפיקי השקעה הבולטים בעולם השקעות הנדל”ן, אבל לא רק; אלה שתי אפשרויות השקעה שיזמי נדל”ן ואחרים (סטרטאפים למשל) בדרך כלל מציעים למשקיעים.
במסגרת גיבוש בסיס הידע המקצועי שלנו, כמשקיעים, חשוב שנבין את מהותם ואת המאפיינים שלהם, ושנעמוד על ההבדלים ביניהם.
החוב (הטוב) של עסקת החוב
בפשטות, ניתן לומר שעסקת חוב בהקשר של השקעה בנדל”ן היא למעשה הלוואה – המשקיעים “מלווים” ליזם הנדל”ן סכום כסף הדרוש לו למימון הפרויקט. זוהי קרן שתמורתה היזם מתעתד להעניק תשואה בריבית קבועה.
למה “חוב”?
מאחר שהמימון שניתן ליזם במסגרת עסקה כזו הוא למעשה חוב של אותו יזם – כלפי המשקיע. אחד היתרונות של האפיק הזה הוא, ההצהרה החוזית של הלווים (היזמים) לצפי תשלום תשואות מסוימות ולפריסה שלהן על פני תקופת העסקה. הצהרה חוזית זו מעניקה ממד מסוים של ביטחון האמור גם להיות מגובה בבטוחה או שיעבוד של הנכס או חלק ממנו, המאפשר למשקיעים ממד מסוים של תכנון פיננסי עתידי למול ההשקעה שלו.
יש כל מיני סוגים של עסקאות חוב כאלה, שנבדלות זו מזו בין היתר במיקום של המלווה ב”שרשרת הנושים”. המשקיעים או המלווים למיניהם אמורים לקבל את כספם (קרן + ריבית נקובה מראש) עם סיום הפרויקט.
“עסקת חוב בכיר” למשל היא כזו המעניקה למשקיע את המקום הראשון בשרשרת ההחזרים. ב”חוב בכיר” על פי רוב, לא יהיה בנק מלווה בעסקה ולמעשה המלווים תופסים את מעמדו של הבנק והנכס הנדלני משועבד לחברת הנכס של המשקיעים. “חוב בכיר” (בהנחה ששווי הנכס גבוה משווי ההלוואה) מייצר למעשה רמות סיכון נמוכות לכספיי המשקיעים. בהינתן תרחיש שהעסקה נקלעת למצוקות, ניתן לממש את הנכס ולהחזיר למשקיעים (לפחות) את כספיי הקרן שלהם.
“עסקת חוב משנית” (או שיעבוד משני) ממקמת את המשקיע אחרי הבנק, כשהוא המממן הראשי של הפרויקט. ב”חוב משני” הנושה הראשון של הנכס יהיה הבנק ורק לאחריו משקיעי ה”חוב”. לכן בעסקאות כאלה מומלץ לבחון שקיים פער גדול ככל האפשר (מכונה גם “כרית ביטחון”) בין שווי הנכס לבין ההלוואות שניתנו על ידי הבנק ועל ידי משקיעי החוב המשני. כך בתרחיש של מימוש הנכס צפוי שיהיה כסף לכיסוי ההלוואה של הבנק (במקום הראשון) ולכיסוי הלוואת המשקיעים (מייד לאחר הבנק).
אחרי בעלי החוב האלה מגיע תורם של משקיעי ה”הון” ואחריהם לשותפים הראשיים וליזמים.
בקיצור, כמו שאנחנו תמיד אומרים, “חוב” לא חייב להיות מונח רע, או שלילי, והנה עוד הוכחה לכך…
ואחרי כל זה… מהי עסקת הון (Equity)?
אז אם עסקת חוב (או השקעת חוב) היא סוג של הלוואה, אז עסקת הון (או השקעת הון) היא סוג של שותפות. זהו אפיק שלמעשה מאפשר למשקיעים לרכוש חלק מהבעלות על החברה – אחת המשמעויות היא שיש לנו, כמשקיעים, חלק פוטנציאלי ברווחים וגם בסיכונים להפסד בחברה.
משקיעים בפרויקט נדל”ן למשל, במסלול הון, הם שותפים בפרויקט, הם חלק מהמימון שלו, ותמורתו הם מצפים לתשואה יחסית הנגזרת מהרווח כולו, בהתאם למתווה עסקי שנקבע מראש (ולצד זאת הם גם חשופים יותר ממשקיעי ה”חוב” לסיכונים הכרוכים בהנעת הפרויקט).
מהו גובה התשואה במקרה הזה?
לעומת עסקת חוב, התשואות בעסקת הון צפויות להיות גדולות יותר – תמורת הסיכון הגדול יותר, שכאמור נובע מהשותפות. גם במקרה של עסקאות ההון יש סוגים שונים של עסקאות – “עסקת הון בכיר” (“פריפרד אקווטי”) למשל, בדומה ל”עסקת חוב בכיר”, מעניקה עדיפות לשותפים אלה, על פני שותפים הוניים “רגילים” (Common Equity).
זהו למעשה הכלל המנחה בהשקעת הון בכיר/עדיף: הון/השקעת השותפים ההוניים ה”רגילים” נחותים לעומת הון/השקעת השותפים הבכירים/”העדיפים”. ככל שהון השותפים ההוניים ה”רגילים” גדול יותר, כך כרית הביטחון של שותפי ההון העדיף גבוהה יותר.
ולאנשי השורות התחתונות
ניתן לתמצת את המאפיינים וההבדלים בין שני האפיקים הללו באופן הבא:
| עסקת חוב | עסקת הון (Equity) |
| “הלוואה” | “שותפות” |
| תשואה שלרוב נקבעת מראש (ודאות מסוימת) | תשואה שלא תמיד נקבעת מראש, יותר צפי, גבוהה יחסית (תמורת הסיכון) |
הבחירה בין אפיקי ההשקעה האלה, “חוב” או “הון”, תלויה בסופו של דבר במאפיינים שלנו וב”מידותינו” כמשקיעים: הנכונות ליטול סיכונים, יעדי ההשקעה והזדמנויות ההשקעה הספציפיות העומדות לרשותנו. פעמים רבות אנחנו נתקלים בשאלה “מה עדיף”, מסלול חוב או מסלול הון?
התשובה, כאמור, משתנה בהתאם למשקיע ולנסיבות.
בכל אופן, אחד מכללי האצבע המרכזיים שלנו הוא גיוון ופיזור – שילוב של מספר אפיקי השקעה שונים, על יתרונותיהם וחסרונותיהם. זהו בעינינו המפתח ליצירת תיק השקעות מאוזן.