אנחנו משקיעים על פי שיטה שפיתחנו לעצמנו. היא מבוססת אך ורק על הניסיון שלנו – ההחלטות, ההצלחות והטעויות שעשינו, במסגרת המעורבות שלנו בעסקאות רבות בעולם ההשקעות האלטרנטיביות, בעיקר בתחום הנדל”ן בחו”ל.
מתחילים
השיטה הזו היא למעשה מודל די פשוט, שאנחנו מכנים “מודל הרפת”. אנחנו מתייחסים לעצמנו כאל בעלי רפתות, שמעוניינים (וצריכים) לרכוש כמה שיותר פרות. כל השקעה שלנו משולה לפרה, וכך כל נכס מניב משול לפרה מניבה… ככל שיהיו ברשותנו יותר פרות מניבות, כך תזרים המזומנים שלנו ילך ויגדל!
מתְפתחים
מהר מאוד המודל הזה השתכלל – לצד הרפתות התפתחנו גם ללולים ולכרמים ולשדות, ולכל עולם החקלאות המניבה, שמייצג את העולם הרחב של ההשקעות האלטרנטיביות. זו התפתחות חשובה, בעיקר מאחר שהיא מבטאת ומשרתת את עיקרון הגיוון והפיזור (כולל ההיערכות ליום סגריר שבו תנובת החלב תיפסק פתאום, או משבר נדל”ן גדול יגיע). היא גם מותאמת לצרכים המשתנים שלנו ולאסטרטגיה שלנו, שבראשה ניצבות השאלות המנחות: “כמה?” ו”מתי?”.
עיקרון העל של “מודל הרפת” הוא כמובן לשמור על כללי ההשקעות שלנו – 100% פסיבי; אפס התעסקות עם צורכי הרפת והפרות, ואיתור הרפתנים הטובים ביותר שקיימים (בטח ניחשתם כבר, שאלה הם “שחקני האלפא”).
השחקנים
אז המטרה שלנו היא לייצר מנגנון של הכנסות פסיביות, אבל כדי לייצר אותו, עלינו להיות מאוד אקטיביים ומאוד מחודדים בכל הנוגע להחלטות שלנו ולמהלכים שלנו. לכאן בדיוק נכנסים “שחקני האלפא”.
בחירת השחקנים האלה היא עניין רציני ורב חשיבות במודל שלנו. אלה הם שותפי ההשקעה שלנו; אלה הם המומחים שאנחנו ניתן בהם אמון (וניתן להם כסף) כדי שיאתרו את העסקאות הטובות ביותר ויסייעו לנו לייצר תשואות שיהפכו לאותו מנגנון מיוחל של הכנסות פסיביות.
אם נתמקד רגע בהשקעות בהשקעות נדל”ן בחו”ל – יש מאות חברות ויחידים שמציעים את שירותיהם בתחום הזה. החוכמה היא לאתר ולבחור את האמינים ביותר ואת המוצלחים ביותר, כדי למזער סיכונים ולמקסם רווחים.
תהליך בחירת השחקנים האלה הוא תהליך מורכב – דורש הרבה השקעה של זמן, למידה וגם כסף. בסופו של התהליך הזה, אנחנו רוצים גם ביטחון וגם רווחים, ושואפים לזהות אינטרסים (רק שואפים, כי זהות מלאה בין יזמים ומשקיעים לעולם לא תהיה). מכאן שהאקטיביות שלנו והמאמץ שנשקיע ראויים ונחוצים.
עמידה בתקן
בבואנו לבחור “שחקן אלפא”, נבחן את עמידתו ב-9 תנאים מרכזיים:
- יעדי ההשקעה – ארה”ב ומערב אירופה בלבד. יציבות שלטונית משמעותה סיכון נמוך, ולכן זוכה לדירוג גבוה של חברות דירוג אשראי. יציבות היא נגזרת של איתנות שלטונית, של משטר דמוקרטי וליברלי, של שקיפות, רגולציה, אמנות מס ועוד.
- חברות ישראליות, או חברות שפועלות בישראל – אנחנו רוצים לפגוש את נציגי החברות בארץ, ולדבר איתם ב”ישראלית”. אנחנו מאוד מאמינים בהתרשמות בלתי-אמצעית מהאנשים שאנחנו רוצים שיהיו שותפים שלנו. מבחינתנו זה חלק מצמצום סיכונים.
- ותק וניסיון – נשאף לאתר שחקנים ותיקים ומנוסים ככל האפשר, בדגש על אלה שחוו משברים, ואם אפשר, שיהיו אלה שחקני נדל”ן הפועלים משנת 2007 (בוגרי/שורדי הסאב-פריים; הם לא רבים). “מלחמת 2008” בשוק הנדל”ן העולמי כנראה הטמיעה בקרבן של החברות ששרדו אותה כללים ושיטות להתמודדות עם תרחישי קיצון; אלה חברות שכנראה ערוכות, יותר מאחרות, למשברים נוספים.
- זהות אינטרסים – השחקן שנבחר בו כשותף יהיה שותף שלנו כמשקיעים קטנים, גם בהיבטי ההשקעה עצמה. במילים אחרות, לצד קידום הפרויקט כיזם הוא ייקח בו חלק גם כמשקיע (של הון עצמי שלו).
- מנגנון קדימוּת רווחים – המשקיעים יקבלו תשואת Preferred לפני שחקן האלפא והשותף המקומי שלו.
- בטוחות חזקות – ההשקעה תגובה בבטוחות כדוגמת חוב ראשי, חוב משני ורישום בטאבו. ערכן של הבטוחות רב תמיד, ובייחוד עם היקלעות למשברים.
- עיגון זכויות משפטיות בנכסים – שותפות חוזית-משפטית שתגדיר את מעמדנו ואת זכויותינו בעסקה, באופן שיאפשר לנו להיות פסיביים בניהול ובקידום ההשקעה.
- שותף מקומי – ותיק, מנוסה ובעל אמצעים לתמוך בעסקה גם בתרחישי משבר.
- מימון – “שחקני האלפא” יפעלו בשווקים המקומיים לקידום הלוואות/משכנתאות שימנפו את העסקה כולה ואותנו, כמשקיעים, במסגרתה.
בשורה התחתונה
בניית “מודל הרפת” נשענת על בחירה נכונה של “שחקני האלפא”. כלומר, כדי להיות פסיביים ולהרוויח את השליטה על משאב הזמן היקר, עלינו להיות אקטיביים בשלבים הראשונים של התהליך, ולבחור “בפינצטה” את השותפים שלנו.
בהצלחה!