משקיעים בנדל”ן למגורים בישראל – מה צריך לדעת על נושא הרישוי?

אנחנו ממשיכים לחקור את דרך ההשקעות בנדל”ן למגורים בישראל. זו דרך מעניינת ובתקופות מסוימות – למשל בתקופה הנוכחית – היא גם מסתמנת כמשתלמת במיוחד.

הדרך הזו כוללת שלל נקודות ציון משפטיות וכלכליות, דוגמת הרישום בטאבו והמיסים שדיברנו עליהם במאמרים מקבילים, ועכשיו נתמקד בעוד סוגיה מרכזית המעסיקה כל מי ש”נוגע” בנדל”ן בדרך כזו או אחרת – סוגיית הרישוי, או היתרי הבנייה.

גם במקרה של השקעות נדל”ן מסוג זה, בדיוק כמו במקרים של רישום הנכס במערכות הממשלתיות ושל המיסוי הכרוך בעסקאות, אנחנו ממליצים בראש ובראשונה להתייעץ עם אנשי המקצוע הרלוונטיים: עורכי דין המתמחים במקרקעין, מהנדסים, אדריכלים וגורמים/יזמים בעלי ניסיון והיכרות עם “השטח” (תרתי משמע…).

אז מה צריך לדעת על תהליכי הרישוי בעולם הנדל”ן הישראלי?

לפני ה”מה”, נגיד מילה לגבי ה”איך”

כמובן שבהשקעה במיזמי נדל”ן גדולים אין צורך בבדיקות ישירות שלנו, כמשקיעים, מול הרשות המקומית או עם אנשי מקצוע קונקרטיים. במקרה של השקעות במיזמי בנייה, הדבר שנדרש מאיתנו הוא לשאול את השאלות הנכונות והרלוונטיות בשיח עם היזם המוביל.  

ואם דיברנו על ה”איך”, לא נזכיר רגע את ה”מי”?

בכל הנוגע לרישוי/רישיון/אישורי בנייה, הגורמים המקצועיים הרלוונטיים לתהליכים הללו הם מחלקת ההנדסה ברשות המקומית וכן “הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה”, שהם למעשה נבחרי ציבור – אנשי המועצות המקומיות (גורמים נוספים שמעורבים בתהליכים הם למשל אנשי חברת החשמל ופיקוד העורף).

ומכאן נעבור לתהליכי האישור עצמם

ראשית נציין, ש“מנהל התכנון” – גוף הפועל בכפוף למשרד הפנים ואחראי על כלל תוכניות הבנייה בארץ (בהתאם לחוק התכנון והבנייה), פרסם מדריך המסייע לאזרחים להבין את תהליך הרישוי כולו, “המורכב מ-5 אבני דרך מרכזיות: הִתְקשרות עם עורך בקשה – קבלת מידע להיתר – תכנון – קבלת היתר בנייה – מהלך הביצוע”.

מוזמנים להרחיב על הניואנסים בתהליך בקישור הנ”ל, וגם להעמיק בנושא של פְטורים למיניהם תחת תיקון 101 לחוק תכנון ובנייה. אנחנו מביאים כאן לפניכם את עיקרי הדברים הרלוונטיים לענייננו, כפי שאנחנו מבינים אותם.

אישור ייעוד ותכנון ערים

תקנות התכנון הקרקעי-עירוני והעיצוב האדריכלי ממלאות תפקיד מרכזי בתהליך הרישוי. בנייה או שינוי של נכס נדל”ני דורשת אישור של הרשות המקומית, שבשטחה ממוקם הנכס (הקיים או העתידי). האישור ניתן לאחר סט של בדיקות, שתכליתן לוודא שהפרויקט עומד בתוכנית היעד של הקרקע (תוכנית מִתְאר הקובעת האם השטח מיועד למגורים, לצרכים מסחריים, לחקלאות וכו’), וכן בחוקי הבנייה ובתוכנית האדריכלית. 

שיקולי סביבה

בהתאם לאופי הפרויקט, ייתכן שיהיה צורך בהערכות של השפעתו הסביבתית. שלב זה מבטיח שפרויקט הבנייה או השיפוץ עומד בתקנים סביבתיים ומותאם לפריסה של תשתיות אזרחיות שונות.

הודעות והתנגדויות ציבוריות

תהליך הרישוי כולל לרוב הודעות פומביות, המאפשרות לתושבים המתגוררים בשכנות להעלות התנגדויות או חששות נוכח כוונות הבנייה במקום. על המשקיעים להיות מודעים לצעד זה ולפעול כדי לטפל בכל טענה או התנגדות שהועלו במהלך פרק הזמן שהרשות המקומית הקציבה לכך.

אחרי כל זה, יוצאים ל”דרך ההיתרים”. 

מה הם סוגי ההיתרים?

קיים מגוון של היתרי בנייה – החל מאישורים להקמת פרויקטים חדשים, דרך שיפוצים מסוגים שונים, תוספות בנייה והריסות מבנים. הבקשה להיתר צריכה, כמובן, להיות רלוונטית לסוג הפרויקט שלנו. 

אם נקפוץ רגע לסוף התהליך, במסגרת סוגי ההיתרים ראוי לציין את מה שמוכר כ“טופס 4”, או בשמו המלא “טופס אישור איכלוס”. זהו אחד השלבים האחרונים של הליך היתר הבנייה והבנייה עצמה; משמעותו של האישור הזה היא שהמבנה כשיר למגורים ולחיבור לתשתיות. אגב, בפרויקט של בנייה רוויה/בניין, האחריות על הגשת הבקשה לאישור האיכלוס מוטלת על הקבלן או היזם (לעומת בית פרטי, שם בעל הבית הוא זה שיגיש את הבקשה).

מה נדרש לצרף לבקשת ההיתר?

תוכניות בנייה מפורטות

תוכניות אלה, המכונות גם גרמושקות (הידעתם? גרמושקה=אקורדיון ברוסית), צריכות להתאים לתכנון האדריכלי המאושר (זוכרים את הסעיף אישור ייעוד ותכנון ערים?). הן משמשות בסיס לבקשה להיתר ועליהן לכלול, בין היתר, מידע על חומרים, אלמנטים מבניים ואמצעי בטיחות שמהווים חלק מהמבנה ומתהליך הבנייה המתוכנן.

אישור מהנדס מבנים

במקרים רבים בקשות להיתר בנייה דורשות אישור מהנדס מבנים. זה מבטיח שתהליכי הבנייה או השיפוץ המוצעים עומדים בתקני בטיחות מחמירים.

מגישים בקשה

לאחר סיום תוכניות הבנייה יש להגיש את הבקשה להיתר בנייה לרשות המקומית, באמצעות “עורך הבקשה” (לרוב אדריכל, מהנדס או הנדסאי). שלב זה מתחיל את תהליך הבדיקה הרשמי, שבמהלכו מעריכה העירייה את העמידה של הפרויקט בחוקים, בתקנות ובתקנים.

וממתינים

כדרכם של הליכים ביורוקרטיים, הליכי הבדיקות והאישורים של היתרי הבנייה הם דברים שלוקחים זמן (ועולים כסף…). בין אם האישורים המדוברים הם בתחילת הפרויקט או בסופו, כמשקיעים עלינו לצפות ללוחות זמנים די מייגעים לעיתים, אבל הכרחיים. 

שיקולי הזמן/הלו”ז האלה הם שיקולים חשובים בציר השלם של ההשקעות שלנו, כשגם לעיכובים/אתגרים בלתי צפויים יש לתת מקום של כבוד בתהליך…

השקעה בנדל”ן למגורים בישראל – בשורה התחתונה

כמעט כל מהלך שמשנה את פני הסביבה או מבנה ספציפי דורש אישור/היתר. רק שינויים פנימיים בתוך מבנים הם מהלכים שניתן לבצע ללא אישור.

בהקשרים שלנו, חשוב שנהיה מודעים למורכבות של תהליכי הרישוי הללו ולשלבים שהם כוללים, וגם לפונקציות ול”שחקנים” המעורבים.

למה?

לא כדי להפוך למהנדסים או לאדריכלים בעצמנו (כלומר, אפשר כמובן, רק אם זה כיוון מקצועי שמעניין אתכם), אלא מאחר שזו הדרך שלדעתנו כדאי לאמץ, כמשקיעים: למידה, העמקה, היכרות עם “הסביבה” של העסקה שאנחנו בוחרים לאמץ כאפיק להגדלת ההון שלנו.

שוב, ההכנסה הפסיבית שאנחנו חותרים אליה כרוכה בדרך אקטיבית. לא צריך להיות מומחים, אבל כן צריך להבין את נקודות הציון בדרך ההשקעות, כשבמקרה הישראלי – הרישוי הוא חלק מהן.

בהצלחה!