מתחילים (או שלמעשה ממשיכים…)
על שגרות ושינויים
השקעות היא בעינינו דרך חיים. זה קו המחשבה המנחה אותנו – תמיד, וגם בימים קשים ומשבריים וגם בראלי משוגע בשווקים.
אנחנו לא מפסיקים להשקיע, ללמוד ולחשוב השקעות; לא מפסיקים לחפש הזדמנויות השקעה. במסגרת הלמידה, המחקר והחיפוש גילינו (מחדש) את שוק הנדל”ן למגורים בישראל.
לכאורה טוויסט בעלילה שלנו, כי זה לא סוד שאנחנו ממוקדים בהשקעות בחו”ל – בגלל המחירים השפויים יותר, המיסוי הנוח יותר, והתשואה שבדרך כלל גבוהה יותר.
אבל, וזה אבל חשוב, הגישה הכללית שלנו להשקעות בישראל או בנדל”ן ישראלי היא לא שלילית. בעשור (פלוס) האחרון – זו פשוט לא הייתה השקעה כדאית.
אבל זו מציאות שלתחושתנו משתנה, ממש עכשיו לנגד עינינו.
ואנחנו לא מדברים רק על המשמעויות של ה-7 באוקטובר 2023 ושל כל מה שקרה וקורה בעקבות היום הנורא הזה, אלא על מגמה רחבה יותר שמסתמנת למעשה מאז אפריל 2022. מגמה שמורכבת משורה של משתנים שמציירים, אולי, תמונה בגוונים בהירים יותר. קצת יותר. ולפחות בכל הנוגע לכלכלה.
ננסה לפרק כאן את המשתנים האלה ולעמוד על המשמעות שלהם, ועל הכיוונים המעניינים והמצמיחים שהם כנראה מעידים עליהם.*
פרק 1 – אקלים נוח
שוק שמייצר הזדמנויות
אם כן, בניגוד לשנים קודמות, אנחנו מזהים בשוק הישראלי הזדמנויות השקעה מעניינות. או לפחות תנאים שיכולים להצמיח הזדמנויות.
ואנחנו לא היחידים שמזהים את התנאים האלה. גם גופים מוסדיים גדולים הצהירו לאחרונה על השקעה בנדל”ן הישראלי, וגם אנליסטים ומומחים פיננסים מדברים על התקופה הזו כעל תקופה של צמיחת הזדמנויות.
מה הם התנאים המדוברים?
באופן לא מפתיע, התנאים האלה הם בראש ובראשונה מה שמתחולל בנתוני הבסיס: ביקוש, היצע ורמת מחירים.
הביקוש לנדל”ן הוא קבוע וקשיח, בעיקר למגורים. זה ביקוש שכנראה גם ילך ויגדל אחרי המלחמה, ועוד נסביר מדוע.
היצע יחידות הדיור בישראל הוא מוגבל – מדינת ישראל זקוקה לכ-75,000 התחלות בנייה חדשות בכל שנה, וזה רק כדי לתת מענה לקצב הגידול הטבעי. ועכשיו, הפליטוּת שלצערנו נוצרה במדינה, מדרום ומצפון. גם היא יוצרת ביקוש כואב לקורת גג.
מחירי הנדל”ן הם נגזרת של המפגש שבין היצע וביקוש, כמו שלומדים בקורסים של יסודות הכלכלה. הם גם נגזרת של של מחיר הכסף, של הריבית. וזה לא סוד שסביבת הריבית הלכה ונעשתה גבוהה במיוחד בשנה האחרונה, והביאה לירידה דרמטית בהתחלות הבנייה, הנובעת מאי-כניסה של יזמים למכרזים חדשים וגם נוכח ירידה בקצב המכירות של דירות…
אבל בכלכלה כמו בכלכלה, יש מחזוריות. מחזורי עסקים; מחזורים של ייצור, של תוצר, של פעילות כלכלית.
והכלכלנים צופים שינוי מגמה גם בהיבט הזה של המחירים – כלומר הריבית תרד באופן שיעודד צריכה במשק, צריכה שתניע את גלגלי הכלכלה, תוזיל את עלות הכסף ותביא גם לעלייה במחירי הנדל”ן למגורים.
במשקפיים של משקיעים
כמשקיעים, אנחנו צריכים להבין שנפתח חלון הזדמנויות בשוק הנדל”ן למגורים בארץ, בדמותם של מחירים נמוכים יחסית (שכנראה לא יישארו כאלה לאורך יותר מידי זמן). וזה נתון שצריך להדליק לנו נורה – לא אדומה, אלא ירוקה דווקא.
אפשר גם להניח, כאמור, שהריבית תשנה כיוון ותרד, ואולי אפילו מוקדם ממה שהוערך לפני ה-7 באוקטובר – ככהנ ברבעון הראשון של 2024. כשזה יקרה, כל מי ש”ישב על הגדר” יחזור לשוק ובגדול, עם הרבה כסף ומעט היצע (כי כמו שאמרנו, היזמים צמצמו מאוד את התחלות הבניה והגידול הטבעי והלא טבעי לא עוצר ודורש קורת גג…).
כמשקיעים – בדיוק כאן טמונות הזדמנויות להרוויח.
*נדגיש – אנחנו לא יועצי השקעות וגם לא כלכלנים. אנחנו פשוט משקיעים ותיקים שמביאים לקדמת הבמה את הניסיון שלנו ואת שיטת העבודה שלנו, שכוללת עבודה עם מומחים בתחומם – פיננסים, נדל”ן, ואפיקים אלטרנטיביים אחרים.
פרק 2 – היצע וביקוש
אחרי זיהוי ו”שרטוט” האקלים המעניין שנוצר בישראל לחיפוש הזדמנויות השקעה, הפעם נדבר על הרכיבים של האקלים ההזה.
חשוב להדגיש שוב, שהמציאות הכלכלית בישראל, אותה מציאות שאנחנו מזהים כקרקע פורייה להשקעות, נוצרה בתהליך מתמשך. היא לא תוצר “בלעדי” של המלחמה הנוראה – שגם היא, כמובן, נושאת איתה השלכות כלכליות, שאת רובן אנחנו כנראה כלל לא מבינים עדיין.
אף על פי כן, יש כמה היבטים שניתן לסמן ולהאיר דווקא באור חיובי מסוים מאוד.
אז שנתחיל להאיר?
כשאנחנו אומרים נדל”ן למגורים בישראל – אנחנו גם אומרים היצע וביקוש. בעצם, אלה שני נתוני בסיס שצריך לבדוק בכל תחום כלכלי, בכל מקום ובכל זמן.
היצע וביקוש הם אולי מונחי היסוד החשובים ביותר בתיאוריה הכלכלית. הם משתנים באופן תדיר ומושפעים ממגוון רחב של גורמים. הם אלה שיוצרים מצב (בריא) של תחרות בשוק החופשי – תחרות על מוצרים, על איכות, על יעילות ועל מחירים.
ונקודת המפגש בין ההיצע (שהוא “כמה יש בשוק”) ובין הביקוש (שהוא “כמה דרוש בשוק”) – הנקודה הזו נקראת שיווי משקל, ויש לה גם “תג מחיר”. במילים אחרות, מחירו של מוצר מסוים הוא נגזרת של כמה יש ממנו בשוק ושל כמה הצרכנים רוצים לצרוך אותו.
“כמה דרוש בשוק?”
ואחרי התזכורת המאוד מזורזת הזו ביסודות הכלכלה, נתחבר בחזרה למוצר הזה שנקרא נדל”ן למגורים בישראל. בנקודת הזמן הזו, שלהי שנת 2023, ניתן להעריך שככל שיעבור הזמן וככל שהמלחמה תתקרב לסיומה (והיא תסתיים מתישהו, כשאנחנו נהיה בצד המנצח) – ככל שזה יקרה, הביקוש לנדל”ן למגורים בארץ ילך ויגדל.
עכשיו בוודאי עולה השאלה “למה?”. ואנחנו נענה שלהבנתנו, זה צפוי לקרות בגלל השילוב שבין הסיבות הבאות:
- ביקוש לקורת גג הוא ביקוש קשיח. קיים תמיד. לפחות מאז שהאנושות קיימת. אז בעולם העתיק זה היה מערות, וככל שהציוויליזציות התפתחו, השתנו גם התצורות של אותה קורת גג.
- דמוגרפיה – גידול טבעי של האוכלוסייה בישראל. החברה הישראלית צומחת לאורך ולרוחב, בקצב מהיר יחסית. זה נתון די קבוע שמאפיין אותנו, ויוצר גם ביקוש קבוע וצומח לנדל”ן למגורים.
- השלכות המלחמה. וכאן ניתן להעריך בזהירות או לדבר על כמה דברים.
יש להניח שאחרי המלחמה חלק מאותם 150,000 מפונים ויותר, מהעוטף ואולי גם מאזורים אחרים, יעתיקו את מקום מגוריהם למרכז הארץ.
כמו כן, המציאות המלחמתית והתקפות הטילים על העורף בוודאי יביאו להגדלת הביקוש (שלמעשה כבר גדל) ליחידות דיור הכוללות ממ”ד. יחידות כאלה הן על פי רוב חלק מפרויקטים גדולים וחדשים – בנייה חדשה “מהניילון” והתחדשות עירונית (כלומר תוכניות תמ”א ואחרות).
השפעה אפשרית של המצב המלחמתי קשורה למה שקורה בחו”ל. אנחנו שומעים מידי יום על עוד ועוד אירועי אלימות על רקע אנטישמי או אנטי-ישראלי בעולם. זה מצב שישראלים ויהודים המתגוררים בחו”ל לא יכולים או רוצים לסבול, ועשויים לתרגם את החששות שלהם להעתקת מקום המגורים שלהם לישראל; כלומר, לעשות עלייה; כלומר, להגדיל את הביקוש ליחידות דיור בישראל. - הריבית – שעליה כבר כתבנו. ברגע שהיא תשנה כיוון ותתחיל לרדת, רבים ישובו לשוק – משקיעים ואנשים ״רגילים״ שרוצים לקנות דירות למגורים.
במילים אחרות, יש כאן באמת שילוב אפשרי מעניין של מאפייני שוק, של מגמות ארוכות טווח ושל נסיבות, שילוב שאחת המשמעויות שלו היא דרישה גבוהה יותר – מקומית וחיצונית – לנדל”ן למגורים בארצנו הקטנטונת.
“כמה יש בשוק?”
עכשיו צריך להגיד מילה על הגרף השני במערכת הצירים הכלכלית, הוא ההיצע.
נתחיל מזה שביקוש גדֵל שפוגש היצע גדֵל שומר על רמת מחירים מסוימת, יציבה יחסית. אבל ביקוש גדֵל שפוגש היצע מוגבל גורר עליית מחירים. פשוט ככה.
ומה קורה בשנה האחרונה בשוק הנדל”ן למגורים בישראל?
בגדול, האטה.
האטה במספר הפרויקטים שיוצאים לדרך, האטה במספר המכרזים שיזמים ניגשים אליהם, האטה בהתחלות הבנייה. גם רמת המחירים – שב-15 השנים האחרונות עמדה בסימן עלייה – הפגינה בחודשים האחרונים ירידה קלה (עוד נתייחס בהמשך לנושא המחירים, כולל מחיר הכסף, שהוא הריבית, שהרקיעה שחקים בשנה האחרונה וככל הנראה שבימים אלה העלייה בשיעור שלה נבלמה).
אז פרט להאטה שאפיינה את ענף הנדל”ן בארץ השנה האחרונה, ניתן להוסיף כמה נתוני או מאפייני בסיס: ישראל היא מדינה קטנה וצפופה, מהצפופות במערב (כלומר, הגיוני ששטחי הבנייה, לפחות במרכז, הולכים ומתמעטים); קיים כאן מחסור קבוע ביחידות דיור (לפי דוח מבקר המדינה מחודש מאי האחרון – מחסור של כ-190,000 יחידות דיור); ויש צורך ב-70,000-60,000 התחלות בנייה חדשות מידי שנה רק כדי לתת מענה לקצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה.
ולכל הפערים האלה אנחנו נאלצים עכשיו להוסיף צרכים נוספים בעקבות ה-7 באוקטובר, בדמותם של “הפליטים בארצם”, כאמור והביקושים הצפויים מצד קהילות יהודיות ברחבי העולם.
בשורה התחתונה – ההיצע הקיים לא נותן מענה לביקוש. והפער, כמו שאמרנו בהתחלה, מיתרגם למחירים גבוהים, או לעלייה עקבית ומתמשכת במחירים, כמו שראינו בעשור פלוס האחרון. עד אפריל 2022.
בדומה ליתר מדינות העולם המערבי, גם ישראל נאלצה לנקוט מהלכים מוניטריים שמטרתם לצמצם את עליות המחירים הדרמטיות; לבלום את האינפלציה שהלכה והתפתחה.
במשחק העדין הזה של שמירה על יציבות כלכלית בשווקים המאופיינים במחזוריוּת (מה שמכונה “מחזורי עסקים”), הריבית שיחקה תפקיד מרכזי.
עוד נדבר עליה בנפרד, כמו שמגיע לה, אבל נגיד רק, בשלב הזה, שמחיר הכסף שעלה מאוד בשנה האחרונה הוא אחד הגורמים המרכזיים ה”נושאים באחריות” להתקררות בשוק הנדל”ן.
סיכום ביניים
המצב הנוכחי בישראל כולל פער די גדול בין הדרישה ליחידות דיור לבין ההיצע שלהן בפועל. לכך ניתן להוסיף את ההתקררות המסוימת ברמת המחירים, בעיקר בגלל התערבות מוניטרית (העלאת ריבית), מה שאומר, כמשקיעים, שאנחנו “פוגשים” מצב של צורך גדול, במחירים שכנראה עוד יעלו. כלומר, יש כאן חלון הזדמנות לייצר תשואות עתידיות.
פרק 3 – תג מחיר
רכיב מרכזי נוסף של האקלים המעניין שנוצר כאן הוא רכיב המחירים – מחירי הדירות בישראל וגם מחיר הכסף, הוא הריבית.
נתחיל דווקא מהריבית.
מאז אפריל 2022 ועד יולי 2023 בנק ישראל העלה בעקביות את שיעור הריבית במשק – מרמה של 0.35% לרמה של 4.75% – שיעור שנשאר כך עד היום (נובמבר 2023).
העלאת הריבית היא אחד הכלים בארגז הכלים של הבנק המרכזי – זהו כלי מוניטרי שמטרתו להאט את קצב עליית האינפלציה במשק.
בנק ישראל נקט את המהלך הזה במקביל למהלכים דומים שנקטו הבנקים המרכזיים ב”עולם העשיר” – בארה”ב, בבריטניה ובשווקים גדולים אחרים באירופה. זאת, כחלק מההתמודדות עם השלכות הקורונה והמלחמה באוקראינה. שיעורי הריבית בעולם נעו, אם כן, מסביבת ריבית כמעט אפסית בשנת 2020 לסביבת ריבית גבוהה של 5-4%.
נראה שהעלאות הריבית בלמו את האינפלציה, כלומר נראה שהמהלך מצליח, במידה כזו או אחרת.
ומה בדיוק המשמעות של “לבלום את האינפלציה”? המשמעות היא האטה בקצב העלאת המחירים בכלל המשק.
ואיך זה קורה?
אז מנגנון הריבית הוא כזה, שכשרמתה נמוכה, היא למעשה “מזמינה” את הצרכנים לצרוך (אגב, גם כסף הוא סוג של מוצר צריכה); וכששיעור הריבית גבוה, הצרכנים נבלמים (גם הצרכנים ש”רוכשים” כסף, כלומר לוקחים הלוואות, כדי לצרוך מוצרי צריכה אחרים או כדי להשקיע).
במילים אחרות – כשהריבית נמוכה המשמעות היא שהכול זול יותר, כדאִי יותר, ואז יותר אנשים קונים, זורם כסף לגלגלי הכלכלה, לאט לאט המחירים עולים, וכשהם עולים יותר מידי – המערכת המוניטרית אמורה להתערב ולעצור את העלייה הגדולה מידי, בין היתר באמצעות העלאת הריבית.
זה, ממש על רגל אחת, “גלגל הכסף”, או אחד מהגלגלים של המערכת הכלכלית.
ועל הבסיס הזה, מה קורה בשוק הנדל”ן הישראלי? איך הריבית קשורה לשוק הזה?
אז כמו שאמרנו בפרק הראשון, מחירי הנדל”ן הם קודם כל נגזרת של המפגש שבין היצע וביקוש. אבל שני הנתונים האלה לא עומדים לבדם, ונגזרים בעצמם גם מהמחיר של הכסף, הוא הריבית.
סביבת הריבית, שהייתה כאמור נמוכה מאוד עד אפריל 2022, אפשרה פעילות רבה וצמיחה של שוק הנדל”ן. צמיחה בדמותם של היצע רחב – יותר יזמות והתנעת פרויקטים, ושל ביקוש רחב – בין היתר בגלל האטרקטיביות של הלוואות הדיור, הן המשכנתאות המוכרות לכולנו.
רק נחדד: כשהריבית הייתה נמוכה, המשכנתאות היו זולות, זולות מאוד.
זה נכון שההלוואות ארוכות הטווח הללו כוללות רכיבים של ריבית קבועה ושל ריבית משתנה, ואז בחשיבה לטווח ארוך יש להביא בחשבון שינויים דרמטיים בשיעורי הריבית (כמו זו שחווינו בשנה האחרונה).
אבל למרות זאת האטרקטיביות עדיין הייתה בולטת ב”נוכחותה”, וקרצה לרבים וטובים להגשים את “חלום הדירה” (שעליו יש לנו הרבה מה להגיד, כמובן… מוזמנים לאתר שלנו – הקלידו בשורת החיפוש “דירה בבעלות” ויעלו לכם שם לא מעט חומרים בנושא).
בכל אופן, שנת 2023, שעמדה בסימן של ריבית גבוהה, עמדה גם בסימן של האטה בשוק הנדל”ן למגורים. השנה הזאת הנדל”ן הזה היה יקר יותר – גם לצד היצרני והשיווקי וגם לצד הצרכני.
ואיפה אנחנו עומדים עכשיו?
עכשיו נראה שבנק ישראל הקפיא את העלאת הריבית. כמובן שזה קשור גם למלחמה, אבל זה קשור גם למה שקורה בעולם – בארה”ב למשל נראה שהאינפלציה התקררה מאוד, ויש סימנים לכך שהבנק המרכזי שם עצר/עוצר את מגמת ההעלאה של הריבית.
ומה זה אומר?
זה אומר שאנחנו נכנסים, אולי, למחזור עסקים חדש. למחזור מחירים חדש.
ההערכות מדברות על הורדת הריבית בחודשים הקרובים או בשנה הקרובה – לאחר התקררות האינפלציה ונוכח הצורך העז לעורר ולשקם את הכלכלה הישראלית ביום שאחרי המלחמה. ההערכות האלה מבשרות בעינינו על אטרקטיביות רב-ממדית.
כלומר, בנקודת הזמן הזו נראה שאנחנו באמת נמצאים באיזה חלון הזדמנויות. שוק הנדל”ן בסוג של קיפאון, אבל הוא כנראה ילך ויפשיר. הריבית שתרד תביא איתה גם יותר יזמוּת והתחלות בנייה וגם יותר הלוואות דיור ורכישות. גם בצד ההיצע וגם בצד הביקוש נראה צמיחה.
הריבית שתלך ותרד תאפשר את הצמיחה הזו, וככל שיחלוף הזמן – המחירים ילכו ויעלו. ואז, משקיעים שזיהו בזמן את חלון ההזדמנויות והשקיעו בנכסים שמחיריהם היו אטרקטיביים – המשקיעים האלה יוכלו להרוויח.
פרק 4 – ההזדמנויות
אז זה כנראה הפרק המעשי ביותר בסדרה שלנו.
אחרי שהבנו את האקלים הנוח יחסית שנוצר בשוק הנדל”ן למגורים בארץ; אחרי שניתחנו קצת את הרכיבים שלו, הגיע הזמן לדבר קצת יותר תכל’ס.
ותכל’ס שווה לבחינת הזדמנויות השקעה, או פשוט לשאלה: איפה ההזדמנויות?!
כשמדברים על הזדמנויות השקעה, יש מספר נתונים מרכזיים שצריך לתת עליהם את הדעת: מיקום הנכס, עם מי עובדים, תנאי העסקה
מיקום הנכס
בנדל”ן – למגורים ולהשקעה במגורים – אחד הנתונים המשמעותיים הוא… לוקיישן-לוקיישן-לוקיישן. ובישראל, הלוקיישן המבוקש ביותר הוא באופן לא מפתיע אזור המרכז, או באופן עוד יותר ספציפי – תל אביב וסביבתה.
היסטורית, זה תמיד היה נכון. אבל בשנים האחרונות הביקוש הזה הולך וגדל, וגם במבט קדימה נראה שהוא רק ילך ויתרחב.
מדוע?
בגלל המרכזיות של תל אביב והערים הסובבות אותה בכל תחומי החיים, היבטים דמוגרפיים והצורך הגובר ביחידות דיור; בגלל פיתוח הרכבת הקלה בגוש דן שכנראה תהפוך את התנועה לנוחה יותר ואטרקטיבית אף יותר; בגלל השלכות המלחמה המצערות (בדגש על המפונים מהעוטף שחלקם אולי יבחרו שלא לשוב לבתים שייבנו מחדש).
כל אלה מעלים את קרנן של ערי המרכז או גוש דן. לא רק, אבל בעיקר.
עם מי עובדים?
עכשיו אנחנו מתקדמים לנושא חשוב לא פחות – מי עומד מאחורי העסקה? מי היזם, מי הגורם המבַצע, מי נותן את המעטפת המשפטית, הביטוחית, המכירתית?
בקיצור, עם מי אנחנו עובדים?!
זו אכן שאלה סופר חשובה שאין להקל בה ראש.
במודל ההשקעות שלנו בעשור האחרון אנחנו מדברים על “שחקני אלפא” – חברות ישראליות שעומדות, מבחינתנו, בשורה של תבחינים (מוזמנים כמובן לאתר שלנו ללמוד על המודל ועל בחירת השחקנים).
גם בהקשר הנוכחי של נדל”ן למגורים בישראל אנחנו בוחרים בקפידה את השחקנים שאנחנו עובדים איתם. ננסה לשרטט את דמותם, את הנתונים שחשוב לתת עליהם את הדעת כשניגשים להשקעה, לעסקה כלשהי.
הנתונים המרכזיים – בהנחה שמדברים על יזמים גדולים ועל חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה – הם נתוני החוב, המימון ומלאי הדירות שברשותן.
וכשאנחנו אומרים “חוב” אנחנו מתכוונים בעצם למינוף, שעדיף שיהיה נמוך יחסית; כשאנחנו אומרים “מימון” אנחנו מתכוונים למשל לחברות שהנפיקו איגרות חוב סולידיות, שקליות ובריבית קבועה (ואז היו פחות חשופות לעליית המדד והריבית); וכשאנחנו אומרים “מלאי” אנחנו מדברים על מספר דירות לא גדול מידי.
תנאי העסקה
התנאים שמציעים לנו הם הסוגיה השלישית שחשוב לבחון בבואנו לבחור את הזדמנות ההשקעה.
בעת הזו – כששוב, אנחנו מדברים על תקופה של חודשים ארוכים ולא על משהו שהתחיל עכשיו – היזמים מחפשים את הרוכשים ואת המשקיעים. הם זקוקים לכסף שיניע את גלגלי העסקאות שלהם. וככאלה, כמו כל מוכר בכל שוק, הם מציעים תנאים טובים יותר ותחרותיים יותר.
רשימה חלקית של התנאים האלה שניתן למצוא היום, אם הולכים עם הגורמים האמינים והטובים, תכלול למשל תנאי תשלום אטרקטיביים, כמו 15% עם החתימה על החוזה והיתר באכלוס; היא תכלול פטורים מהצמדות למדדים ומשכר טרחה לעו”ד ולתיווך; היא תכלול הנחות נוספות במחיר לצרכן ותנאי מכירה ייחודיות שונות.
בשורה התחתונה
אם נסכם, אז התהליך שאנחנו צריכים לעבור הוא כזה:
אנחנו מבינים ששוק הנדל”ן למגורים בישראל נמצא במצב קפוא עם פוטנציאל צמיחה גדול, אנחנו מבינים שזו בדיוק הזדמנות טובה להשקיע, אנחנו בודקים את ההזדמנויות בלוקיישן הנכון, עם החברות הנכונות, ועם התנאים הנכונים, ומייצרים לנו תמונה פיננסית טובה יותר.
חשוב גם להבין שלפעמים, בעיקר בעולם ההשקעות, אנחנו צריכים להכות על הברזל בעודו חם.
אנחנו צריכים להמשיך ולהתנהל בזהירות המתבקשת, תמיד, אבל גם לא לשבת על הגדר יותר מידי זמן. כי ההזדמנויות לא נשארות בשטח לעד. כלומר, ההזדמנויות קיימות תמיד, אבל משנות את פניהן בהתאם למחזורי העסקים. ולהבנתנו, מחזור העסקים הנוכחי, בכל הנוגע לנדל”ן למגורים בישראל נמצא בדיוק במקום ששווה להצטרף אליו.
כן. דווקא עכשיו.
בהצלחה!