אז הבנו שהאקלים מתאים ונוח לרכישת נדל”ן להשקעה, במרחב הישראלי.
גם החלטנו שאנחנו הולכים על זה. ואז אפילו מצאנו את החברות הנכונות לעבור איתן, באמצעותן, את התהליך הזה.
טוב, עד כאן זו ממש דרך! זה אוקיינוס! אבל עכשיו, אחרי צליחת האוקיינוס הזה, יש גם דירה לקנות (ואז גם למכור ולהרוויח 😉).
רישום בטאבו – איך עושים את זה?
יש כמה שלבים ששווה לדבר עליהם, שלבים שהם חלק מהמערכת הכי מורכבת שהאדם המציא, היא כמובן המערכת הביורוקרטית.
אחד מהשלבים האלה, המוכרים מאוד ככותרת (ולרוב לא יותר מזה), הוא הרישום בטאבו.
אז נניח, שבשעה טובה חתמנו על הסכם המכר (מזל טוב!). עכשיו יש לנו נכס בידיים. כלומר, הוא “על הנייר”, אבל נחשיב אותו כ”בידיים”.
ומה קורה עכשיו?
עכשיו בואו נדבר קצת על הטאבו; נבין מהו בכלל, מהם המקורות שלו, ומה חשוב לדעת עליו כמשקיעים.
מערכת הטאבו היא בעברית מערכת מרשם מקרקעין. היא המקום שבו “נרשם ומתועד המידע בנוגע לזכויות הקניין על מקרקעין, בעלי הזכויות והפעולות המשפטיות הכרוכות בכך” (כך לפי “האקדמיה ללשון עברית”).
במילים אחרות – זהו תהליך רישום המסדיר את עסקאות הנדל”ן בארץ. מסמכי הטאבו הם המסמכים המשפטיים שעומד מאחורי הנכסים הנדל”ניים, והם כוללים את כל הפרטים שלהם: למי שייכים (הכי חשוב לעניינינו!), גודל, מיקום, רכיבי הנכס (“הצמדות”, כמו מרפסות למשל) וכדומה.
שורשיו של המונח “טאבו” נטועים עמוק בהיסטוריה של המרחב הישראלי. מנגנון הטאבו, שהוקם בתקופת האימפריה העות’מאנית, הופעל כדי לעקוב אחר בעלוּת על קרקע ולפשט את עסקאות הרכוש. במהלך השנים עברה המערכת תמורות שונות, תוך התאמה לאופי הדינמי של שוק הנדל”ן הישראלי.
כיום, מנגנון הטאבו – שבנוי מלשכות מרשם המקרקעין (השייכות למשרד המשפטים) – מתעד עסקאות קרקע ונכסים נדל”ניים, מספק מקור אמין לאימות בעלוּת ומעמד משפטי וממלא תפקיד מרכזי ברישום ובאישור זכויות הקניין. באופן אירוני, עצם הרישום הסדור והמוקפד – לעיתים נדמה לנו שיותר מידי מוקפד – למעשה מבטיח שקיפות וביטחון לרוכשים ולמשקיעים.
מה כולל תהליך הרישום בטאבו, אותו תהליך שמבטיח את הבעלות שלנו על הנכס הנדל”ני?
התהליך הזה כולל 3 שלבים:
- הגשה של בקשה לרישום.
- תשלום של אגרת רישום.
- הוספה של התיעוד הדרוש להוכחת הבעלות (הסכם המכר, תעודות זהות של הקונה והמוכר ועוד).
לאחר עיבוד הבקשה במשרדי הטאבו מתקבל אישור בעלות. גם כאן יש כל מיני שלבים/מצבים, שבאים לידי ביטוי בהערות שמוסיפים למסמך הטאבו. אחת ההערות המוכרות היא למשל “הערת אזהרה בטאבו”, שאמורה להגן על רוכשים פוטנציאליים מפני שינויים בנכס, במהלך ההתקדמות לעסקה/השלמת בנייה.
אוקי, ואיך כל זה בא לידי ביטוי כשקונים דירה “על הנייר”, מקבלן?
זו בהחלט נקודה חשובה ומעשית מאוד, בהקשרים שלנו. אז במקרה כזה, היזם או הקבלן הם הגורמים האחראיים לדאוג לרישום הנכס על שמנו בטאבו. ואיך זה נראה בפועל?
זה מתחיל מזכות חוזית – כלומר כשאנחנו חותמים על חוזה הרכישה אנחנו גם “רוכשים” את הזכות הקניינית על אותו נכס עתידי. בעתיד, לאחר שהבניין ייבנה, היזם ירשום אותו בטאבו כבית משותף (עם מספרי גוש, חלקה ותתי-חלקות – אלה הן הדירות).
לאחר קבלת טופס 4 – הוא אישור האכלוס – היזם יוסיף הערת אזהרה בטאבו, על שמנו, כבעלי הדירות העתידיים, עד להשלמת המסירה.
לסיכום
הטאבו, או מרשם המקרקעין, הוא עוד מונח חשוב בשפה שאנחנו מגבשים, כמשקיעים בנדל”ן למגורים בישראל. למנגנון הזה יש תפקיד ומשמעות משפטית בדרך ההשקעות שלנו.
כמשקיעים מוטלת עלינו החובה להכיר אותו בקווים כלליים, או לכל הפחות לדעת איפה לאתר את המידע – מומחי תוכן כמו עורכי דין, וגם אתרים ממשלתיים ואחרים, שמוסרים מידע מהיימן בנושא הקצת-סבוך הזה.
צירפנו לכם כאן כמה קישורים אינפורמטיביים – להעמקה, ככל שתרצו ותצטרכו, ובכל מקרה נדגיש, שבעת רכישת נכס, ממש ממש כדאי להסתייע בעו”ד המתמחה במקרקעין!
בהצלחה!
קישורים רלוונטיים
רישום מקרקעין (טאבו) באתר GOV.IL