אולי כדאי להתחיל משאלה אחרת – האם קונים דירה להשקעה מעבר לים?
הפתענו אתכם?
אז בואו נאזן את תחושת ההפתעה. אנחנו עוסקים ביצירת הכנסות פסיביות, בעיקר באמצעות השקעות אלטרנטיביות.
לכאן אכן נכנס הנדל”ן בחו”ל כאפיק מרכזי, אבל אנחנו מתמקדים בצורה אחרת של האפיק הזה.
אנחנו משקיעים לאורך שנים בנדל”ן, בעיקר בארה”ב ובמערב אירופה, בסוגים שונים של נכסים ועסקאות, למעט במודל של רכישת דירה יחידה בבעלות פרטית.
למה עדיף שלא לקנות דירה להשקעה בחו”ל?
הנה כמה סיבות לכך.
הכנסה פסיבית? הכנסה אקטיבית!
נזכיר שהמודל שלנו כולל עיקרון חשוב, עיקרון הפסיביות. אנחנו רוצים לפנות את הזמן שלנו ולשמור אותו לעצמנו. הוא המשאב הכי יקר שלנו – לא נמכור אותו תמורת כסף.
מכאן, שכל אפיק השקעה או עסקה פוטנציאלית אנחנו בוחנים (גם) לאור העיקרון הזה. רכישת דירה בחו”ל – השקעה שמטרתה לייצר תזרים מזומנים – היא אפיק לגיטימי לגמרי וכנראה שגם רווחי (תשואה מוערכת בשיעור של כ-7% בשנה, נטו).
העניין הוא כזה: כדי לייצר הכנסה פסיבית של כ-20,000 שקלים בחודש נצטרך להשקיע כ-3.5 מיליון שקלים, שהם כמיליון דולר.
בהנחה שדירה כזו תעלה לנו 100,000-60,000 דולר, נצטרך לעשות 15-10 עסקאות כאלה.
וכשאנחנו אומרים “נצטרך” אנחנו מתכוונים למעורבות די משמעותית שלנו. כלומר השקעת זמן בתפעול – בשיח עם חברות ניהול (כנראה יותר מאחת), אולי אפילו עם הדיירים עצמם.
כלומר אקטיביות רבה יותר ממה שתכנננו כשדיברנו על הכנסה פסיבית. פרט לאקטיביות הזו ולזמן שלנו שיושקע ביצירת התזרים השוטף, יש גם עניין של אמון ו”כאב ראש”.
מי מבטיח לנו שחברת או חברות הניהול שנשכור את שירותיהן ינהגו ביושר לאורך זמן? מי מבטיח שלא נמצא את עצמנו בכל מיני תסבוכות עם דיירים וענייני תשלום שכר דירה שלא שולם, בלי יכולת להתמודד עם הקשיים בצורה מיטבית נוכח המרחק הפיזי?
ואם כבר אמרנו תפעול…
ניהול נכסים בחו”ל הוא על פניו עסק פשוט למדי. בדיוק בשביל המשימה הזו נולדה הישות של חברת ניהול מקומית. היא אמורה לדאוג לתחזוקה שוטפת של הנכס, לאתר דיירים, לגבות מהם את שכר הדירה, ואנחנו אמורים לשלם לה עבור שירותיה ולהיות רגועים. אמורים.
בפועל, ברגע שהכנסנו שחקן נוסף למשוואה, השליטה שלנו מתערערת.
אומנם נקבל הודעות ומיילים על ההתרחשויות בנכס ובסביבתו, אבל לא באמת נדע ונכיר את מה שקורה בפועל.
לא נדע בדיוק האם תיקון הצנרת שהחברה דיווחה לנו שביצעה אכן עלה 200 דולר, או שאנשיה מכירים היטב אינסטלטור מקומי שגבה חצי מחיר בלבד, ואת ההפרש היא שלשלה לכיסה; לא נדע מהי רמת המחירים האמיתית המקובלת באזור הנכס, לא תהיה לנו יכולת אמיתית להשוות מחירים ולהעריך תמורה בעד התשלומים השונים.
גם ברמת האינטרסים – אין בדיוק הלימה בין אלה שלנו לאלה של חברת הניהול בכל הנוגע לנכס.
אם למשל החברה מתוגמלת על כל דייר חדש שהיא מביאה, כנראה שישתלם לה להחליף דיירים באופן תדיר, בשונה מהמשקיע שדווקא יעדיף דיירים ותיקים יותר.
עוד דוגמה היא בהקשרי מכירת הנכס – החברה תשאף שלא להפסיד נכס שבעליו החדש לעשוי שלא להזדקק לשירותיה (למשל משפחה אמריקנית שחיה באותה עיר), בעוד המשקיע דווקא ירצה למכור בנקודת זמן מסוימת, שבה המחירים יהיו גבוהים במיוחד.
עכשיו, נכון שלא כולם רמאים, ובכלל – אנחנו משתדלים להניח בצד את התפיסה הישראלית של “אני לא פראייר!”.
אנחנו הרי מסתמכים במודל שלנו על גורמי מקצועי שהם לא אנחנו, אבל גורמי המקצוע האלה הם חברות ותיקות ומנוסות בתחומן, עם שני “כובעים”: האחד ישראלי שמדבר “ישראלית” והשני מקומי שמדבר את השפה המקומית, על כל המשתמע מכך.
ואנחנו מדברים עם “הכובע” הישראלי – הוא עומד עבורנו בקשר שוטף עם המקבילים המקומיים.
כנראה שככה הרווחנו גם זמן, גם כסף וגם בריאות נפשית. וכנראה שגם צמצמנו סיכונים מיותרים.
היכרות עם מרחב ההשקעה
נדל”ן – כפי ששמו מעיד עליו – הוא נייח. הוא “נעוץ” באזור מסוים, לא ניתן לשינוע, ומכאן שיש חשיבות רבה למאפיינים של האזור הזה (אגב, זה כמובן נכון גם למגורים אך גם להשקעה).
ככל שנכיר את המאפיינים האלה טוב יותר, כך נדע לזהות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות במיוחד שיצוצו על הקרקע האזורית הזו.
מכאן, שמשקיע ישראלי פרטי – שרוב הסיכויים שמרכז חייו בישראל והוא גם לא מומחה בתחום הנדל”ן – כנראה יכיר פחות טוב את מרחבי ההשקעה מחוץ לתחומי ישראל, בוודאי ביחס למשקיע נדל”ן (או לחברת השקעות) שחי באזור המדובר ומכיר אותו היטב. רמת ההיכרות משליכה גם על איכות העסקאות שיושגו.
לסיכום
אלה היו שלוש סיבות (עיקריות) ל”מדוע לא כדאי לקנות דירה להשקעה בחו’ל?”, או יותר נכון “מדוע כדאי לבחון אפיקי השקעה אחרים בנדל’ן בחו’ל”.
אנחנו רוצים לייצר הכנסות פסיביות, אבל אנחנו גם רוצים לעשות את זה תוך מקסום סיכויים ורווחים ומזעור סיכונים.
רכישת דירה בבעלות פרטית להשקעה היא, בראייתנו, מהלך מסוכן יותר ביחס לאפשרויות האחרות הקיימות בעולם ההשקעה בנדל”ן.
אם תרצו להעמיק במודל שלנו להשקעות בנדל”ן בחו”ל – מודל שפיתחנו לאורך שנים, על בסיס לא מעט ניסיונות (כולל דירה בבעלות פרטית בחו”ל) – אתם מוזמנים גם לפודקאסט שלנו, וקונקרטית לפרק “איך אנחנו בוחרים את שחקני האלפא שלנו?”, וגם למדריך ההשקעות שלנו.