נתחיל מלומר באופן ברור, שאנחנו לא מומחי מס או יועצי מס. אנחנו רק יודעים להאיר על האזור הזה בהקשר של השקעות, ובעיקר להמליץ בחום להתייעץ עם מומחה בתחום.
ואחרי שאמרנו את זה, אפשר להתקדם לעניין עצמו.
אז החלטנו שמשקיעים בנדל”ן למגורים בישראל, ומצאנו איפה בדיוק להשקיע ועם מי, ואפילו כבר הבנו את נושא הרישום בטאבו (ובעיקר הבנו שגם כאן כדאי להתייעץ עם מומחים רלוונטיים, במקרה הזה עם עו”ד שמתמחה בתחום המקרקעין…).
עכשיו אנחנו צריכים להבין גם את נושא המיסוי. כמובן שלא את כ-ל הנושא, שהוא עולם שלם ומסועף של ידע, אלא רק את מה שקשור ברכישת נכס נדל”ני להשקעה. כחול-לבן.
זיקקנו כאן את תמצית המידע על סוגי המס שכל מי שרוכש נדל”ן בארץ צריך לפחות להכיר, וכמובן שגם לשאול את השאלות הנכונות סביבם. הסוגים הללו הם בראש ובראשונה מס הרכישה ומס ההשבחה (או שבח) – האחד משולם, כשמו כן הוא, בעת הקנייה של הנכס, והשני – בעת המכירה. מיסים נוספים שרלוונטיים לענייננו הם מס הכנסה על שכירות ומס ערך מוסף (מע”מ).
שנתחיל?
מס רכישה
רכישת נכס נדל”ני בישראל כרוכה בתשלום מס על הפעולה הזו. היקפו משתנה אומנם, אבל בכל אופן הוא ממלא תפקיד חשוב בהבנת התמונה השלמה של עלויות העסקה או ההשקעה.
שיעורי המס הם פרוגרסיביים, משתנים, ונגזרים משווי הנכס (ככל שיותר יקר – שיעור המס גבוה יותר). כיום שיעורי המס הזה נעים במדרגות מס, ומסתכמים בין 5 ל-10 אחוזים משווי הנכס. יש גם שונוּת בכל הנוגע למיסוי בין נדל”ן למגורים לבין נדל”ן שאיננו למגורים – שיעור המס על נדל”ן למגורים בד”כ נמוך יותר.
עלינו גם להיות מודעים לכך ששיעור המס נקבע בהתאם לשני נתונים, או יותר נכון על פי הערך הגבוה מבין השניים – הערכת פקידי השומה (שווי הנכס המוערך) ושווי העסקה (עלות הנכס בפועל).
הקלות? הנחות?
הנחות בתשלום מס הרכישה ניתנות, בין היתר, לבעלי דירה יחידה. כלומר, לאדם שהנכס הנרכש המדובר הוא הנכס הנדל”ני היחיד שנמצא בבעלותו, באותה נקודת זמן. עד סכום הקרוב ל-2 מיליון שקלים יש לאותו בעלים על דירה יחידה פטור מלא ממס, ועל יתרת השווי של הנכס הוא יידרש לשלם מס בשיעורים משתנים (עד 10%, כאמור).
הקלה נוספת (שלעיתים מכונה גם “שיטת הקרוסלה”) ניתנת גם במצב של אדם שבבעלותו נכס למגורים, והוא רוכש מקבלן נכס נוסף למגורים. כלומר, בפרק זמן מסוים הוא מחזיק בבעלותו 2 נכסים למגורים (שנה-שנתיים). במצב כזה החוק מאפשר הקפאה של מס הרכישה, עד למכירת הנכס הראשון – שצריכה להתרחש תוך שנה מקבלת אישור האִכלוס (טופס 4).
עוד עניין שכדאי להכיר בהקשר של רכישת דירה מקבלן, “על הנייר”, הוא שלעיתים ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה עד למועד המסירה של הדירה. אומנם זה מהלך שכרוך בתשלום ריבית/הצמדה למדד, אבל לעיתים משתלם לנקוט אותו – ככל שהדבר מתאפשר.
מס השבחה (מס שבח)
בעת מכירה של נכס נדל”ני, מערכת המיסים הישראלית “מפעילה” מס נוסף, הוא מס השבחה, או מס שבח. מס זה מחושב על בסיס עליית ערכו של הנכס במהלך הזמן שעבר מרגע הרכישה ועד לזמן המכירה. בבואנו לקבוע את אסטרטגיית ההשקעה הכוללת שלנו (עלויות, תשואות, רווחים “נקיים”), עלינו להביא גם את הנתון הזה בחשבון.
למעשה, מס זה הוא סוג של “מס רווח הון” נדל”ני, מאחר שהוא מוטל בדיוק על הרווח שלנו – על עליית הערך של הנכס: ההפרש בערכו מרגע שרכשנו אותו (ולפני שהשבחנו אותו בעבודות שיפוץ כאלה ואחרות) ועד לרגע המכירה שלו.
שיעור המס הזה בישראל נע בין 25 לכ-50 אחוזים (25% על נדל”ן למגורים), והוא מוטל על הרווח, או למעשה על ההפרש ה”נקי” (אחרי ניכוי הוצאות שיפוץ וכו’) בשווי הנכס, בין שתי נקודות הזמן –הקנייה והמכירה.
ומי זכאי לפטורים מתשלום מס השבח?
אדם שהייתה בבעלותו דירה יחידה בלבד, שהייתה בבעלותו במשך 18 חודשים לפחות ממועד האִכלוס ועד מועד המכירה.
יש גם מקרים שבהם המוכר מחזיק בדירה נוספת, או בחלק מדירה נוספת, ובכל זאת זכאי לפטור מלא ממס שבח. זה קורה, בין היתר, במקרים שבהם הבעלות שלו על אותה דירה נוספת היא חלקית בלבד (עד שליש מערכה), או במקרים שבהם אותו אדם מחזיק בשתי הדירות, במקביל, לאורך פרק זמן שלא עולה על 18 חודשים.
מס הכנסה על שכירות
זה אומנם קשור לשלב אחר של ההשקעה, כשהיא הופכת מיזמית למניבה, אבל גם את המס הזה חשוב להכיר. על התנובה או על התשואה הזו מההשקעה, בדמותם של דמי שכירות שנקבל מהנכס הזה, נצטרך לשלם מס הכנסה.
גם כאן יש מדרגות ופטורים ממס (נכון לשנת 2023 – עד כ-5,000 שקלים בחודש), הנחות, מסלולים ושיעורים משתנים, שמאפשרת וקובעת רשות המיסים. כדאי להקפיד כאן על דיווחים מדויקים לרשויות, וליהנות מהתאמת התשלום למידותנו.
מס ערך מוסף (מע”מ)
מס ערך מוסף הוא עלות נוספת הכרוכה בעסקה שלנו. כמו בכל עסקה (כמעט), הרכיב הזה של המע”מ הוא, לרוב, חלק די קבוע מהעניין. זאת, למעט מקרים מסוימים של פטורים או הנחות. כאן מומלץ בחום להתייעץ עם מומחים בתחום המשפט והמס.
לסיכום
עולם המיסים הוא רכיב אינהרנטי בעולם ההשקעות – בכל מקום, בכל אפיק השקעה, לרבות בנדל”ן. כמשקיעים, כדאי שנכיר לפחות ברמה הכללית את התמונה הגדולה של המיסוי; משמעות התמונה הזו היא עלויות נלוות שנידרש לשלם בנוסף לערך הנכס עצמו, והם חייבים להיות חלק מהחישובים ומההערכות הכוללות שלנו לגבי עסקה נתונה.
המאמר הקצר הזה הוא בדיוק מפת הדרכים (או מפת המיסים) שאנחנו מציעים להוסיף לסל הכלים שלכם, בדרך ההשקעות בנדל”ן למגורים בישראל. מול עסקה קונקרטית בזמן קונקרטי (הנתונים והשיעורים מתעדכנים מעת לעת) – אנחנו חוזרים על ההמלצה להתייעץ עם גורם מקצוע בתחום הזה.
בהצלחה!
קראו גם על: דירות זולות להשקעה