נדל”ן בחו”ל בשירות ההכנסות הפסיביות

המאמר הזה יעסוק בפן המעשי של ההכנסות הפסיביות. אז אמרנו לעצמנו שאנחנו רוצים אותן. מצוין. עכשיו נשאר לפעול. 

אנחנו חיים בעידן מלא בהזדמנויות (לצד איומים, אבל הרשו לנו להתמקד כרגע בהזדמנויות). חלק מההזדמנויות האלה לא מוכרות לחלק מהאנשים. אלה הזדמנויות שמי שידע לנצל אותן יוכל לשפר את חייו ואת רווחתו במידה רבה; מי שידע לנצל את ההזדמנויות האלה יוכל “לצאת ממרוץ העכברים” שרובנו חווים, וגם להיערך בצורה טובה יותר לאתגרי העתיד. 

שם המשחק לכל ההתפתחויות האפשריות האלה, במילה אחת, הוא כסף. לא מדובר במילה גסה כפי שאולי חונכנו לחשוב. כסף הוא מנוע קיום ומנוע צמיחה אנושי; הוא אמנם לא משאב טבעי כמו אוויר, אבל הוא במידה רבה מקור לחלק מהצרכים הקיומיים שלנו – מזון, מים, קורת גג, והוא גם מאפשר לנו לחיות חיים עשירים יותר על בסיס ההישרדות הזו. 

הכסף יוצא לעבוד

עד כאן הדברים הנוגעים למאפייני הכסף אולי לא מחדשים. אבל ההבנה שהכסף שלנו יכול גם לעבוד עבורנו – זו בשורה. זו הייתה בשורה עבורנו – עובדי מדינה, בעלי משכורות טובות. ברגע שהבנו שנוכל לחיות את חיינו (עוד) יותר טוב, ברווחה כלכלית של ממש, חיינו השתנו. התודעה שלנו השתנתה, המעשים שלנו השתנו, ולבסוף גם השגנו את היעדים הכלכליים שסימנו לעצמנו: ניתוק הקשר ההדוק בין עבודה לבין כסף, עמודת הכנסות (פסיביות) גבוהה מעמודת ההוצאות (מוזמנים לקרוא את המאמר שעוסק בעצמאות כלכלית).

הדרך המרכזית שבה הלכנו ובאמצעותה השגנו את היעדים היא השקעות נדל”ן בחו”ל. זו דרך בסביבת ריבית נמוכה מתאימה היא מתאימה לקהל רחב מאוד של אנשים – גם כאלה עם הון עצמי פנוי להשקעה, וגם כאלה נטולי הון עצמי שיכולים “לקנות” (ללוות) כסף שיושקע באפיקים אטרקטיביים. כשסביבת הריבית גבוהה, כמו זו שאנחנו חווים כעת (ראשית 2023), קהל היעד של השקעות הנדל”ן בחו”ל כנראה ידברו יותר לאנשים עם הון עצמי מסוים. אבל חשוב לזכור, שהמציאות גמישה ומשתנה כל העת, ובכל אופן כדאי לייצר את התודעה המתאימה – תודעת השפע – שתייצר לבסוף גם את השפע עצמו. מכאן, שהדברים כאן מכוונים לכווווולם.

אז עכשיו, בואו ננסה להבין איך השקעה בנדל”ן בכלל ובנדל”ן בחו”ל בפרט יכולה להביא אותנו לרווחה כלכלית.

למה נדל”ן?

צורך קיומי – קורת גג היא אחד מצורכי הבסיס הקיומיים של המין האנושי. זאת, באופן שהופך את הנדל”ן למוצר בעל ביקוש קשיח, תמידי. משקיעים תמיד יחפשו מוצרים בעלי “שוק” או ביקוש גבוה ככל שניתן.

נכס פיזי – קניית נכסים להשקעה בחו”ל היא רכישה של מוצר מוחשי ויציב יחסית (כתלות ברעידות האדמה…). הוא לא יכול להעלם או להימחק כמו מניות בשוק ההון למשל, והוא לא יכול ” להתקלקל” כמו סחורה מן החי או מן הצומח (כמובן שהוא עלול להיהרס או להינזק, אך בדיוק כדי להתמודד עם תרחיש כזה אנחנו מבטחים את הנכס – הוצאה שכבר מגולמת בחישובי התשואה השוטפת).

תשואה גבוהה בסיכון נמוך – כל השקעה כרוכה בסיכון כמובן. החוכמה היא למזער את הסיכונים (הותרת סכומי כסף בחשבון העו”ש, למשל, היא סיכון, בדמות שחיקת ערך הכסף…). בהשקעות נדל”ן בחו”ל, הנחשבות לכאלה הכרוכות בסיכון נמוך יחסית, ניתן לקבל תשואה (מוערכת) בשיעור של
10-7 אחוזים מסך ההשקעה. כמובן שככל שנגדיל את הסיכון נצפה לתשואות גבוהות יותר.

תזרים מזומנים – השקעת נדל”ן מאפשרת לנו לייצר תזרים כסף שזורם לחשבון הבנק שלנו באופן קבוע (מידי חודש או רבעון), לא כתוצר של זמן עבודה, אלא כתוצר של עסקת נדל”ן. של השקעה כספית בנדל”ן. או במילים אחרות – כתוצר של “עבודה של כסף”. ותזרים כזה – שנובע ממגוון השקעות ולאורך זמן – הוא בדיוק ההגדרה המעשית של “רווחה כלכלית” או של “הכנסה פסיבית”. 

עליית ערך – בניגוד ל”בלאי”/ירידת הערך המאפיינת את מרבית המוצרים שאנחנו רוכשים וצורכים, נדל”ן הוא בעל מאפיין הפוך: ערכו עולה בדרך כלל, ככל שחולף הזמן. ברקע לכך, בעיקר אותו ביקוש קשיח שהזכרנו – האנושות, בטח זו המודרנית, זקוקה לארבע קירות כצורך בסיסי-קיומי.

מינוף/משכנתאות – ההלוואות הגדולות ביותר שבנקים בארץ ובחו”ל אוהבים לתת ללקוחותיהם הן הלוואות דיור; הלוואות הכרוכות בשעבוד של נדל”ן. מדוע? מאחר שאלה הלוואות רווחיות מאוד עבור המוסדות הפיננסיים, ולרוב בטוחות יותר מאחרות. עבורנו משכנתה היא הזדמנות לייצר מה שנקרא “חוב טוב”, שאפשר להשתמש בו כמנוף להשקעות מניבות. כמובן, כשסביבת הריבית נמוכה ואטרקטיבית… על אף שגם בסביבת ריבית גבוהה יותר ניתן לאתר הזדמנויות. שווה לפחות “להיות בעניינים” ולדגום את השוק מעת לעת.  

חוף מבטחים לכסף שלנו, גם בעתות משבר ודווקא כשהאינפלציה דוהרת – השקעה בנדל”ן היא השקעה לטווח בינוני-ארוך. מכאן, גם כאשר המערכות הכלכליות חוות “רכבת הרים”, בטווח של מספר שנים ערכו של הנכס שהשקענו בו יעלה. עד שזה יקרה, בהשקעות מניבות אנחנו גם נהנים, כמשקיעים, מתשואה שוטפת עולה, בדמות עלייה בדמי השכירות, כאחת מהשלכותיה של האינפלציה.

למה נדל”ן בחו”ל ולא בארץ?

עלויות – מחירי הנדל”ן בארץ כוללים מיסוי גבוה יחסית (קניה, מכירה).

תשואות – התשואות בארץ לרוב נמוכות יותר מאלה שניתן להשיג בחו”ל.

הון עצמי – רכישת נכס בארץ דורשת הון עצמי גבוה יחסית לזה הנדרש לרכישת נכס בחו”ל.

מומחים – השקעה עם חברות ישראליות מובילות, העובדות עם שותף מקומי בארצות היעד, היא חלק חשוב מהפיכת ההשקעה לפסיבית. אנחנו לא מתעסקים עם הפרטים, אחרי שבדקנו לעומק את מתווה העסקה. 

איפה החו”ל שלנו?

״העולם העשיר״ – ארה״ב ומערב אירופה. אנחנו מחפשים יסודות משטריים איתנים ומאפיינים מאקרו כלכליים נוחים ככל האפשר במקומות שבהם אנחנו משקיעים.

מה הם סוגי הנדל”ן להשקעה?

נדל”ן למגורים – מקבצי דיור (המוכרים כ”מולטי פמילי”), סינגלים, דיור מוגן ועוד.

נדל”ן מסחרי – לוגיסטיקה, משרדים, מרכזים מסחריים (קמעונאות). 

נדל”ן תיירותי – מלונות, בנייני AIR-BNB ועוד.

מה הם סוגי העסקאות?

עסקאות מניבות – דמי השכירות שישלמו הדיירים ייצרו לנו תזרים מזומנים מהיום הראשון של ההשקעה.

עסקאות השבחה – שחקני האלפא פועלים עם שותפיהם במדינות היעד והופכים נכס קיים לבעל ערך רב יותר. עסקאות אלה יכולות לעיתים לכלות גם תזרים, אך לרוב, עיקר הרווח יתקבל בתום העסקה.

עסקאות יזמיות – בניית המיזם “מאפס”.

בשורה התחתונה

ובאמת בשורה אחת – בהשקעות אין סיכוי בלי סיכון, ואם כבר יצירת סיכוי, אז באפיק עם רגליים על הקרקע.